“城中村”改造终于登上了最高层次会议的话题。21个大城市和特大城市将启动“城中村”改造。看到这个重大消息后，有人把“城中村”比作棚改货币化2.0，认为楼市会在2016年至2020年重现大幅上涨。要知道当年棚改货币化在不到5年的时间里翻了一番，有的城市甚至涨了两倍多。

　　“城中村”改造是否是一剂猛药，能让ICU房地产市场立即进入KTV？在讨论这个问题之前，我们应该谈谈为什么棚户区改革的货币化会使房价飙升。

　　2008年，美国发生次贷危机，全球经济陷入衰退。为了顺利度过危机，中国政府出台了一揽子经济刺激计划，当时也提出了反复提及的“4万亿”。

　　大量资金进入市场后，房价迅速上涨。为了防止房价继续“无脑飙升”，政府开始调控房地产市场。买涨不买跌的投资者对房子失去了热情，价格稳定，许多城市的房价开始下跌。

　　经济过热需要监管，不强迫需要刺激，房地产市场也是如此，特别是在国内政策因素占主导地位的环境中。2013年，国务院发布了加快棚户区改革的意见。当地方政府看到中央政府点头时，他们开始从事棚户区改造，也就是说，我们熟悉的拆迁，诞生了大量因拆迁而致富的家庭。

　　以我所在的上海为例，我的一位老同事自豪地向我介绍了他们的家庭经历了两次拆迁。第一次拆迁后，他搬进了安置房。几年后，安置房又被拆除了。这一次，他选择了实物和货币安置的综合补贴计划。

　　货币补贴已成为借棚改推高房价的关键。

　　如果所有拆迁均为原拆迁，为拆迁户提供同一地段、面积相差不大的新房或远离市区但居住面积较大的房屋，那么2016年至2020年因买房致富的家庭就不会那么多了。货币补贴成为主要安置模式后，情况发生了变化。

　　大部分拆迁都是按户口发钱的。得知当地可能进行棚改的消息后，“聪明”的拆迁户立即将七阿姨八阿姨的户口全部迁入。当然，有些家庭已经住了好几个人，上海很多家庭三代五口挤在不到50平米的小房子里。

　　每次拆迁都是致富的机会。人们与拆迁办公室和开发商之间的游戏尤其精彩。无论最终结果如何，获得货币补贴的人都不会赔钱，只是多赚或少赚的问题。

　　拥有巨额资金、暂时没有稳定住所(房屋拆迁后先租房)的“大户”涌向全国各地的房地产市场。对他们来说，买房就像买菜，有钱就是硬气。供需理论告诉我们，当需求大于供给时，价格上涨，全国房价因需求上涨而上涨。随着棚改货币化，房价上涨趋势越来越明显，“涨价去库存”效果明显。

　　看到这里大家会不会有疑问，拆迁户的钱从哪里来？

　　首先，为了支持棚户区改革的货币化，央行创建了一种新的金融工具——抵押补充贷款，简称PSL。这个东西的本质是央行向政策性银行（国家开发银行）借钱，后者向当地银行借钱，直率地说，央行向当地银行借钱。

　　第二，除了通过PSL获得资金外，地方政府还发行了专项债券和城市投资债券。目前，许多人提到的隐性债务过大问题部分得益于棚户区改革的货币化。

　　PSL加地方债券（显性债券和隐性债券）为棚户区改革的货币化提供了财政支持。货币流向拆迁户和房地产开发商。前者获得拆迁补偿，后者通过商业银行借用项目开发资金；前者有钱买房，后者有钱买地盖房。需求和供应同时创造。

　　同时，地方政府以高价出售土地，获得土地出让金。流入市场的货币推高了房价，流回了金融和金融体系。房地产市场已成为最大的水库。

　　棚户区货币化实施前，全国平均房价不足1万元/平方米。实施后，单价上涨至每平方米近2万元，居民债务率飙升，债务增长率超过收入增长率。

　　自2022年以来，中国房地产市场一直处于萧条状态。许多刺激政策出台后，并没有发挥预期的效果。房地产市场就像一池死水，没有太大的改善。此时，提出“城市村”的改造必须与棚户区改造的货币化2.0版本联系起来。然而，在我看来，“城市村”并没有达到棚户区改造的效果，全国房价不可能利用这种情况再次飙升，原因如下。

　　一是“城中村”改造不在全国范围内实施。

　　官方明确提到，“城中村”改造将在大城市和特大城市推进。中国有21个大城市或特大城市。只有他们才能受益。剩下的600多个城市没有相应的政策支持，无法获得改造资金。棚户区改造的货币化是不同的。这是全国的一次重大改造。即使是十八线小县也没有落后。

　　体积上的巨大差距决定了“城中村”无法与棚改相比。

　　第二，地方政府可以提供有限的资金。

　　做任何事都要花钱，尤其是“城中村”改造这样的大事。2016年，地方政府负债率相对较低，城市投资债券规模尚未上升，政府能够承受扩大债务规模对地方财政的影响。

　　目前的情况发生了质的变化。中央政府多次提出妥善解决地方债务问题，不会为地方债务解决问题。“自己的孩子自己抱着”已成为地方政府的重要任务之一。旧债务还没有还清，如何敢借更多的新债务输血“城中村”改造？

　　因此，我们可以看到，一些已经出台计划的地区延长了“城中村”改造的周期，从10年到15年不等。其中一个目的是减轻资本投资的压力。

　　第三，货币补贴可能不再是主角。

　　棚户区改造之所以能提高房价，是因为货币补贴。如果完全用实物安置，就不会有同样的效果。因此，“城中村”改造采用什么样的安置模式是关键。

　　以深圳为例，虽然最近的统一租赁房屋已经暂停，但我们大致可以看到“城市村庄”改造的一些想法。深圳没有使用货币补贴，而是计划在租户之前对“城市村庄”内的建筑进行当地的改造。换句话说，资金不会流入房地产市场，拥有“城市村庄”产权的人不是拆迁家庭，他们无法获得增量资金购买新房子。

　　假如各地的“城中村”改造思路与深圳没有太大区别，那么货币化补贴就不会成为这次改造的主角。

　　第四，当房价整体下跌时，居民购房意愿下降。

　　即使一些城市的一些“城中村”改造项目采用货币化安置的形式，拿到钱的拆迁户也不一定会买新房。“城中村”的业主不同于棚户区的居民。后者的房子被拆除后没有地方住，所以他们必须买新房子；前者中的一些人实际上是房东。他们有房子住，不急于解决生活问题。他们是否买房取决于投资回报率。

　　当房价上涨时，“城中村”的房东愿意买房。当房价下跌时，最好把钱存入银行。虽然他们都是拆迁户，但他们的心态完全不同。

　　体积小，货币安置比例低，有钱人可能不愿意买房。由于“城中村”的改造，很多因素叠加在一起，房价大幅上涨的可能性很小。

　　中国的房地产市场已经辉煌了20多年。随着居民负债率的提高和新生人口数量的下降，未来10年将不再有全国性的普遍上涨。高管们不愿意看到高房价掏空人们的口袋，扼杀人们的消费者需求。因此，今天出台的任何政策的重点都是软着陆房地产市场，尽量减少经济发展模式转型可能带来的痛苦和风险爆发的可能性，而不是吹气球越来越大。