中国人民银行和国家外汇管理局最近召开了2023年下半年的工作会议。金融体系的高级工作会议与人民关系不大。两个金融监管部门安排了今年下半年的工作任务，提到了宏观层面，有点“太大”。然而，会议上提到了股票抵押贷款利率。

　　指导商业银行依法有序调整个人住房贷款利率。

　　这句话就像为高利率房贷的“大冤种”打开了一扇充满希望的窗户。股票房贷利率的下调不再是梦里发生的事情。

　　此前，央行货币部主任邹兰只表示“支持和鼓励”商业银行与借款人独立协商变更合同协议，或用新贷款取代原股票贷款。这一次，会议上提到，商业银行应“指导”商业银行依法有序调整股票个人住房贷款利率。

　　“鼓励、支持”与“指导”完全不同。

　　从理论上讲，央行不能对商业银行的市场行为进行行政干预。股票贷款利率是金融领域的市场行为。我们正在逐步加强金融领域的市场化。LPR是典型的市场化产品。此时，干预等于倒车，因此央行只能“鼓励和支持”，是否降低利率的决定权掌握在商业银行手中。

　　商业银行是一家盈利机构，首先是赚钱。短期内降低股票贷款利率是不利的。事实很简单。利率降低了贷款利息收入，银行业绩下降。但从长远来看，合理的贷款利率有利于整个银行业的健康发展。

　　首先，在股票抵押贷款利率下调后，一些人将不再提前偿还。银行最重要、最优质的资产已经保留，抵押贷款期限很长，只要银行不提前偿还，每年都可以获得抵押贷款利息。

　　第二，人们的月供应减少，可以用来增加消费收入。更多的消费和投资可以推动经济发展。企业赚钱后，会增加贷款需求，从而带动银行的经营业绩。

　　这是事实，但企业和个人往往更关注短期利益，赚的钱就是钱，无论未来有多好，尤其是商业银行的高管。中国的大多数银行都是国有控股银行，管理层经常更换，有点像当地领导人的轮换。在任期内取得成就是最重要的。没有人愿意为后来的人做婚纱。

　　因此，为了促进股票抵押贷款利率的下调，必须有一个动力，不能完全希望商业银行采取主动。央行的“指导”是最好的动力。

　　中文博大精深，同一个词在不同语境下的意义完全不同。“指导”听起来不是强制性的，而是“鼓励”、“支持”是相似的，但事实并非如此。金融领域有一条特殊的政策沟通路径，称为窗口指导。

　　这是什么意思？简单地说，监管机构不以红头文件的形式完成政策目标，而是根据政策希望实现的结果，“指导”监管机构进行调整。这种“指导”确实不是行政命令，而是具有强制性的属性。你认为哪个监管机构敢忽视监管机构的“指导”？

　　不久前，当我第一次看到央行“鼓励和支持”股票抵押贷款利率下调时，我并不那么兴奋。正如我前面所说，银行切肉太难了。

　　8月1日，央行和外汇局会议通稿发布后，我觉得情况迎来了逆转。“指导”使所有的不可能性成为可能。未来几个月，国内存量抵押贷款很可能实现2008年以来的第二次大幅下调，希望有5.5%甚至6%以上的利率贷款。

　　自2021年以来，5年期LPR从4.65%下降到现在的4.2%，0.45个百分点的下降不能算少，但与100个以上的固定加点相比，只能算小巫见大巫，固定加点是压在“大冤种”身上的大山，直到还清所有贷款才会下降。

　　如果央行的指导能够实施，他们的利率可能会大幅下降。会降多少？目前还没有明确的答案，但我们可以参考2008年的调整。

　　2008年，股票贷款利率打了70%的折扣，即下降了30%。对于目前利率为6%的股票贷款，30%意味着至少下降1.8%，贷款利率从“6”开始直接转变为“4”开始。

　　当然，即使股票贷款利率下调，也不会一刀切，高低比例下降相同。可能的计划是，原贷款利率低于5年期LPR(4.2%)的贷款利率不再下降；最高下降20%以上，但不低于4.2%。

　　比如张三原来的贷款利率是5%，下降20%意味着下降1%，从5%到4%，低于4.2%的贷款利率是4.2%。

　　再比如李四的贷款利率是6%，下降20%后是4.8%，不超过4.2%，调整到4.8%。

　　与此同时，第一套房和第二套房也可能成为利率下调的关键。前者下降得更多，后者下降得更少甚至更少。

　　虽然具体计划尚未公布，但央行已表示，政策变化的齿轮开始转动。我相信“指导”意见不会太远。没有经济实力提前偿还贷款的高利率股票贷款看到了黎明的曙光。