有人说房价正在加速下跌。这是下半年的趋势吗？房地产还有机会吗？

　　我们看到7月份的房地产数据出来了，市场一片寂静。每个人都习惯甚至麻木了吗？

　　有专家认为，房地产分层分化加速，一线城市的黄金十年才刚刚开始。这句话有依据吗？

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　　7月份房地产有多冷？

　　让我们来看看7月份刚刚发布的房地产数据。有多冷？

　　2023年7月，百城新房价格环比下降0.01%，同比下降0.17%；二手房价格环比下降0.39%，同比下降2.04%。此外，全国50个重点城市的平均住房租金同比下降0.95%。

　　数据还显示，2023年7月，全国50个重点城市新房成交量同比下降35%以上。

　　例如，杭州新房和二手房的交易分别比上月下降了37.7%和12.99%；苏州分别下降了50.8%和25.59%；成都分别下降了16.2%和15.92%。

　　很多人看完这些数据可能感觉不太好，但是有三个严重的问题。

　　第一个问题是基数问题。去年疫情期间，7月份的房地产数据本身并不好。第二个问题是，这些数据在上个月大幅下降约30%的基础上再次大幅下降。

　　第三个问题，绝对数量下降到历史新低。比如大家都看好的杭州，7月份新房交易只有5774套，二手房只有4024套。

　　以上所有数据都处于全线下跌状态，这在中国房地产史上也非常罕见。

　　因此，与价格持续下跌相比，成交量持续下跌更令人担忧，因为这表明房地产市场继续降温，似乎没有复苏的希望。

　　市场继续低迷，加速房价大幅下跌？

　　两天前，我们发布了一份文件“下半年房地产海啸即将到来，房价下跌势不可挡，大量买家涌入市场”，分享了一个重要的观点，即下半年房价下跌势不可挡。

　　事实很简单。自去年下半年以来，我们出台了许多政策措施，今年下半年将迎来大规模的房地产政策浪潮。从长远来看，这些政策可以在支持市场方面发挥重要作用，但短期效果恰恰相反。

　　这是因为行业已经调整了很长时间，信心已经降到了冰点。这项政策的影响是大量的刚性需求和改善性住房需求，甚至一些投资需求，这些需求将涌入市场看房，

　　但不敢卖，即使想买也会反复犹豫，这将加剧开发商和二手房东的焦虑，主动降低房价是不可避免的。

　　核心是，如果交易量继续低迷，房价下跌将不可避免。

　　很多人都在问，如果这样下去，房地产就没有希望了吗？

　　当然，有希望，但未来的房地产市场不再是我们熟悉的。

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　　房地产的三大趋势

　　今年我们谈了很多关于房地产的话题，无论短期内如何波动，从长远来看，大局已经确定。

　　大局有三个非常重要的趋势。

　　首先，近年来房地产的主题是安全稳定，既冷又热，顺利过渡到新模式。这个周期需要多长时间？预计至少需要十年，最后一个商品房模式周期需要30年。

　　第二个趋势是，住房和住房不投机的指导思想将持续到2035年。在此之前，不会有大规模的房地产投机，因此很难再有房地产市场房价飙升的日子。

　　第三个趋势是房地产加速分化。房价普遍上涨的时代已经过去，未来的房地产取决于城市、人口和工业的发展。

　　那么，未来10年房地产还有机会吗？机会在哪里？

　　除了这三大趋势，全球房地产行业还有一个更重要的共同规律。

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　　房地产开发的三个周期性规律

　　从全球发达国家的历史经验来看，在相对较长的历史周期中，大多数国家的房地产行业将经历三个主要阶段。

　　第一阶段是大开发期，原始积累是通过房地产完成的；第二阶段是调整甚至刺破泡沫期；第三阶段是新的房地产模式期。

　　目前，我们正处于第二阶段，本质上是尽快抑制超租金，然后抑制房地产资本的高金融风险和超额利润，加快产业转型升级的进程，这是涅盘重生的过程。

　　那么，从世界发达国家的经验来看，第三阶段的核心特征是什么？不同的国家可能有不同的模式，但最终的共同特征是高度分层和差异化。

　　这种分层分化可以从两个方面来看。第一个方面是真正的商品房，好房子越来越贵，这不是卖给普通人，而是卖给富人；普通人住在政府提供的廉价房屋或公共租赁房屋里。

　　一线城市的商品房价格是二线城市的3-5倍，是三线城市的5-10倍。

　　有些人可能会说，我不相信你说的话，至少在目前的市场形势下。

　　从纽约、东京、新加坡、香港等城市可以清楚地看到这两个特征。

　　因此，如果我们二线城市的平均房价是合理的，那么一线城市可能在9万到15万之间，仍有增长空间。

　　从这个意义上说，一线城市房地产的黄金十年才刚刚开始。