很多人盼着房地产放大招，不知道城改算不算。

　　（一）21号有个重磅消息，但放在市场上似乎有点大声希声，反而没有溅起多少水花。

　　新闻是：国务院常务会议审议通过了《关于在超大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

　　会议指出，这一举措是改善民生，扩大内需，促进城市高质量发展。

　　有些人认为是时候买房致富了。

　　说到这一点，我还记得2008年和15年的两个房地产高峰。几乎无一例外，棚户区重建和拆迁是主要驱动力。拆迁给居民的补偿方式——更换房屋、直接转化为货币等，特别是直接货币化转化。居民拿到钱买房装修，再加上一些中介炒作，直接推动房价飙升。

　　也就是说，从最初的棚户区改造和拆迁开始，它延续了十多年的土地财政背景，并逐渐定义了数亿人在房价突破天花板的过程中致富的道路。

　　2001年冯小刚拍摄的《大牌》，演员李成儒在疯人院研究了神经病的对话。当时这一幕有多搞笑，后来反映出现实中有多无语。

　　疯人疯语，成了发财的密码，围墙内外都乐在其中。

　　但这次推进特大城市城中村改造恐怕会有所不同！

　　很可能不会成为很多暴富路径依赖者想象中的救市大招。

　　（二）超大城市有哪些？

　　按照2014年的标准，超大城市：城市常住人口超过1000万的城市；

　　特大城市：城市常住人口超过500万，不超过1000万。

　　根据2022年公布的统计年鉴，全国超大城市8个，超大城市11个。

　　只对这19个超大城市有明显的解释：

　　这个政策针对性很强，范围很小！

　　主要有两个原因：

　　一是区域经济中心在核心城市的地位不容有失，必须稳定，拉动内需。

　　二是逐步调整和改造超大城市的住房结构，解决住房问题。

　　（三）城中村改造并不意味着只有拆迁。

　　事实上，特大超大(“两大”)城市的城中村改造(“城改”)以前一直在继续，像上海一样，这两年的城中村改造几乎没有停止过。

　　这次推进“两大城市改革”，或许，一方面是为了提升超大城市的城市改革经验，另一方面是为了要求这些“两大”城市积极行动。

　　城中村改造费时费力，没有好的方案，地方很难有动力，就像不赚钱的生意一样，谁愿意做呢？

　　特别是房地产市场不如过去，城市改革成本太高，地方财政不富裕，因此地方城市改革的动力可能不足。

　　那些容易工作并能赚钱的人，在过去的几年里，不用说，会争先恐后地拆除和改造，但经过计算，他们知道自己会赔钱，几乎会成为剩下的硬骨头。

　　现在还有大城市需要改造，更多的是这些硬骨头，方法可能不仅仅是拆迁。

　　就像深圳的城中村一样，一些城中村往往有成千上万的租户。对于城中村的房东来说，这些都是涉及根本利益的现金奶牛。

　　所以，问一下，深圳的“统租房”是不是城中村改造？！

　　郑州、广州、深圳、杭州等城中村改造模式各不相同。根据财力和功能定位，可分为彻底重建、局部重建和综合整治。

　　重建自然是拆迁，我个人认为包括深圳的“统一租赁”模式，由国有资产牵头，民营企业投资工作，一起租赁改造，然后出租。

　　这在本次会议上也有类似的表述。

　　（四）不是救市大招，楼市也不会因此起飞。

　　一些城中村必须拆除，比如几十年的木屋，这种连十八线县城都没有，但在核心城市的城中村依然存在。

　　有些城中村需要改造，比如房龄不长，总面积还可以，水电道路卫生等。显然，短期内不需要硬拆。

　　仔细想想，重点是对以前的洼地进行整治，即使有些地区出现天价拆迁，也很难形成整体的购买效果。

　　最大的影响可能是价格和租金，这需要更多的安全措施，否则最终只有租金上涨，价格上涨，完全偏离了转型的初衷。

　　话说回来，为什么这次城中村改造没有推向普通地市、区县？

　　就我个人而言，我认为：首先，几年前，小城市的拆迁已经足够了，房地产透支几乎已经足够了；第二，人口结构问题，太多的区县根本不缺房子；第三，一些区县的债务压力更大，城市改革纯粹是为了混合补贴。

　　而且，由于没有推向全国最多的地市、区县，也恰恰说明房地产暴富的道路已经不复存在。

　　目前，大多数政策取向仍处于底层，温和地推动了经济。

　　假如非要说怎样才算大招，那至少要得出结构层面，比如房产税、遗赠税、资本利得税等等。

　　在原来的框架中寻找方法，没有什么新鲜事，不能称之为大动作。

　　当然，说到结构层面，必然要谨慎缓慢得多。