商品房预售制度的实施情况如何？不可否认，预售制度存在一些缺陷。学术界表示，废除商品房预售制度已成为我国房地产业发展的必然趋势。然而，取消商品房并不意味着解决房地产交易中的所有问题。中国房地产业的发展计划仍需长期讨论

　　商品房预售是指房地产开发企业提前向买方出售尚未完工的房屋，买方支付一定的定金或房价的行为。经过20多年的发展，中国的商品房预售制度也是一个经过市场检验的房地产制度。中国房地产市场在预售制度下的发展如何？

　　一、预售制下的中国房地产市场

　　经过20多年的发展，我国各大城市商品房预售比例普遍可达80%左右，甚至部分城市商品房预售比例已达90%以上。预售已成为当前商品房销售的主要模式。但与此同时，我们也应该注意到，预售制度已经成为房地产开发商转移风险的重要手段之一。

　　商品房预售制度的存在，使得承购人几乎成为房地产开发商的“提款机”。通常情况下，开发商只需投入部分有限的资金，从当地政府部门获得建设用地，然后利用土地向银行抵押启动项目。除中标建筑商提前支付外，开发商要做的就是取得预售许可证，整合融资和销售，利用商品房圈钱。这种做法不仅可以在一定程度上降低成本，还可以将风险转移给消费者。

　　主要原因是我国预售住房政策尚未完善，市场缺乏有效的约束机制，因此在实践过程中，开发商始终掌握主动权，部分开发商利用其优势重复销售和抵押，严重损害了承包商的利益。

　　在中国，承包商的银行抵押贷款几乎可以在没有任何监管的情况下一次性分配给开发商。虽然规定该资金只能用于项目建设，但在实际操作过程中，开发商对该资金的具体使用缺乏有效的监督。

　　开发商以承包商的银行按揭贷款为主要融资渠道，利用制度漏洞将其风险全部转移给消费者和银行。国内一些开发商甚至以假按揭的形式获取银行贷款作为开发资金，直接玩“空手套白狼”，导致银行金融风险增加。根据相关数据，中国房地产开发商通过各种手段获得的银行资金占其资产的70%以上，具有巨大的资本风险。

　　预售制度的风险体现在承包商身上，即房地产的未完成。以恒大为例，早在2021年下半年，就有传言称，曾经的房地产巨头恒大即将破产，随后恒大的债务被披露。2021年第二季度末，恒大的债务与账户上的钱存在巨大差距，但恒大仍有许多预售房屋在建，这些项目也需要大量的财政支持。

　　虽然地方政府多次拯救恒大危机，但作为一家房地产巨头，其产业规模巨大，许多地方仍存在恒大房地产的未完成现象。巧合的是，自去年以来，许多房地产企业都有债务，包括一些“1000亿房地产企业”。因此，预售制度的风险是显而易见的。

　　原因是预售制度为房地产行业提供了大量资金，承包商提前支付定金或房屋全额付款。房地产，一个应该积压项目资金的行业，可以实现快速收款。因此，在中国房地产发展的黄金时期，房地产企业疯狂地进行杠杆扩张，迅速扩大规模，但这种疯狂的扩张也为未来资本链的断裂和项目的未来奠定了基础。

　　早期预售制度确实为中国房地产市场做出了巨大贡献，但近年来，未完成的建筑事件频繁发生，预售制度的缺点不断出现。预售系统在中国房地产市场还能存在多久？这是个问题。

　　为什么香港没有这样的风险？

　　为什么香港没有烂尾风险？

　　香港预售制度最大的特点是，房屋预售金的监管机构不是银行，而是律师银行。

　　该模式的特点是，当开发商与承购人签订房屋销售合同时，承购人将支付10%至30%的定金或全额付款。这些资金不会直接到达开发商，而是交给开发商代表律师银行托管。律师银行托管的前提是在银行开立独立账户，存放资金，而不是与其他资金混淆。同时，律师行对此款项无使用权，未经批准不得擅自调动或使用。

　　在内地，预售金的监管账户是以开发商的名义设立的，所以在银行 在“被动合作”的情况下，房地产开发商可以挪用预售金。

　　在香港，如果开发商想挪用这笔钱，他们需要与律师事务所达成利益共识，然后律师事务所做出“主动违规”，为开发商挪用这笔钱，这对律师事务所来说是一个巨大的风险。

　　当提前提取预售基金时，香港也有相应的政策来限制预售基金。有两个关键点。首先，预售基金只能在建筑使用时提前提取。这必须由第三方向律师事务所证明，然后律师事务所直接向建筑商支付，而不是由开发商支付。第二，支取施工资金的原则是先施工，再支付。因此，施工进度符合一定要求后，施工人员必须持证明材料申请工程费用。

　　这两点保证了开发商要想提前付款，需要打开建筑商、第三方监控人员、律师银行等一系列关系，而其他主体没有动力进行非法操作。同时，先工作后拿钱的模式也避免了预售金不会因为任何原因提前提取。

　　因此，在一系列政策下，香港的烂尾楼很少。

　　那么大陆应该如何改进预售制度呢？

　　三、如何完善预售制度？

　　目前，是否取消预售制度并不重要，重要的是如何避免预售制度带来的风险。从香港的案例可以看出，通过预售制度促进房地产行业良性循环的关键是设计合理的风险担保机制，分散各个环节的风险。

　　1.严格准入、退出和处罚机制

　　目前，预售制度中最大的问题之一是缺乏严格的市场准入和退出机制。正是因为这个原因，大量企业在房价和利润大幅上涨的利益驱动下涌入市场，一些不符合国家要求或不适应市场经济发展的企业难以退出市场，利用不完善的退出机制逃避责任。

　　目前，我国《公司法》采用了相对严格的法人有限责任制，许多房地产公司在商品房销售后将取消该项目。一旦房屋质量出现问题，就很难追究实际投资者的责任。因此，为了解决当前预售系统中存在的问题，我们还需要检查源头，严格的准入门槛。不合格的开发商只能出售现有的房屋，而不能进行预售。

　　2.建立独立监管机制

　　根据香港的做法，住房预收款不是以开发商的名义直接转移的，而是由专门的律师机构或专业的监管机构根据制度安排进行管理。通过第三方监督，开发商可以确保开发商在预售过程中不按规定挪用预收款，避免房地产开发商空手套白狼，雪球滚动越大，最终导致未完成的建筑现象，但也可以避免虚假抵押贷款等违法行为。

　　除上述两个关键点外，还可以选择预售合同，为买方建立独特的补偿救助机制，实现房地产融资机制的多样化。各种政策的完美结合可以在一定程度上促进预售制度的优缺点。

　　一般来说，一切都有两面性，预售制度也是如此。我们必须经过市场的考验。我们不知道预售制度是否会在未来取消。但可以预见，预售制度可以通过多方改进，完全促进房地产行业的健康发展。