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在中国,房地产到底是什么?(1)

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        在中国,有一件非常有意思的事,大概外国人都看不明白了,那就是天大地大,不如房子事大。自古以来,中国人就对房子情有独钟,成家立业,一切要先从置业开始,,所谓“安居乐业”,就是这个意思。
        当房子撞上了市场经济,一切都发生裂变了。在最近二十年来,我们国家搞了住房的货币化改革,房子突然可以游离出原本的居住功能,可以用货币拱出一个天价来,这个时候,房子的物理属性没变,但它的经济属性已经发生剧烈变化,在我们长沙同样的河西的同一个小区的房子,十年前价值10万,三年前价值50万,现在竟然可以卖到150万!
        面对如此激烈动荡的楼市波动,我们脑海里会产生一个巨大的问号:在中国,房子到底是什么?房地产到底是什么?
在中国,房地产到底是什么?(1)
        后面的内容可能比较绕,我们会分几篇来进行解说。
        我们首先分析一下在中国,房地产的底层逻辑是什么?
        我们90年代中国,曾经有过一场轰轰烈烈的改革,主要是在经济层面,其中之一就是90年代搞了一个分税制改革。
        这是什么概念?
        简单来说,就是在80年代的时候,中央财政很缺钱,而沿海的部分的一些地方财政其实钱很多。最有名的一个例子就是造原子弹的不如卖茶叶蛋。造原子弹吃的就是中央财政的饭,卖茶叶蛋的是个体经营户。
        到了90年代朱镕基总理搞了分税制改革,其实说白了就是要把中央财政给夯实起来,同时和地方财政之间做好相应的一个收入端和支出端的一个分工。
        在这一场分税制改革之后,国内财政产生了巨大的变化。我们如果看收入端的话,中央财政它的收入和全国所有的地方财政收入相对比的话,基本上就是各占一半。
        但是如果我们看支出单的话,中央财政只支出15%,而地方财政要支出80%,可以看出来地方财政的压力是非常巨大的。那个时候其实大家并没有一个很清晰的有关土地财政的这么一个概念。说白了,市场经济到底该怎么玩?在那个时候其实大多数人是懵懵懂懂的。按照当时的实际的收钱的历史数据来看的话,其实土地出让金这一部分的企业非常少。所以在当时土地出让金的这部分收入,其实就被归到了地方财政里面。
        这一点在将来将是决定性的。想象一下,在这么一场轰轰烈烈的分税制改革以后,就意味着中央财政会越来越好。但是全国各地的地方财政会相对来说越来越困难,尤其非沿海的城市压力可能会更大,因为他们的出口制造业根本还没有发展起来。因此自那以后地方财政始终面临着一个巨大的缺口。当时这场改革其实不仅仅是财税这一块,它还涉及到银行的改革。在这场改革之前,地方财政缺钱了,就下套命令,直接给当地的一些银行说,借钱,那些银行不可能不借钱,但是在90年代银行改革之后,明文禁止地方财政从银行系统里面直接得到资金。
        因此在分税制改革以后,地方财政其实已经很困难,但是中央的规定使得他们连从银行系统里面融资的可能性也没有了。所以对于全国各地地方财政来说,大家要让工资发的出,只能把本地的经济好好发展起来。因此后面有招商引资,包括入市以后搞了大量的出口导向的项目。但是在房地产这一块,97年98年那个时候,国内搞的房地产顶层设计改革口子打开,大家可以进行商品房的一个买卖之后,中国房地产的一个底层逻辑。第一次成立了。
        从此以后,中国的房子不再是一个简单的房子,它成为一个超级市政债
房子=超级市政债=房地产真正最底层的逻辑。
在中国,房地产到底是什么?(1)
        自那以后,全国各地的地方政府一边学习香港的经验,一边开始垄断土地供应
        什么叫垄断土地供应?拿美国做个对比,在美国买卖房屋,包括房子下面的土地,都是个人与个人发生交易关系,与政务无关。但是在国内,土地是国家公有的,所以向市场上推出土地的只能是政府。地方政府通过垄断土地供应,然后不断的优化土地拍卖流程,将土地出让金收归地方财税系统,并且用于本地时政的各项开支。
        而土地流转到开发商,开发商在一开始时候,他们得到的这些土地其实已经有过一级开发的,就是把上面的那些老房子都已经拆迁掉了,把上面的一些基本的一些配套设施,可能已经初步做些整理了,甚至做些搭建。然后开发商来做二级开发,那就是正式造房子,然后造完房子,把房子卖给千家万户,就变成这么一整套的一个流程。
        在整个过程当中,对于地方政府来说,由于具有土地公有制这么一个尚方宝剑,因此从那以后,地方政府在财政压力山大的情况下面,政府会追求土地出让金的最大化。这里面它就会有很多套路,一会搞一个地王神化,一会儿把你家的房子拆了,逼你到市场上面去买...
        地方政府通过这种方式可以募集到大量的资金,而且操作非常容易,就跟发市政债券是一模一样。作为一个后进国家,想要发展经济,在财政的维度来说,一般不太会去选用财政有盈余的方式去发展经济,基本上都会去实施长期的一个赤字财政。因为一个国家的所谓的内需,除了企业它有内需,居民有内需之外,政府其实也是内需之一,他如果赤字财政,就相当于是说她拼命加杠杆,去购买去消费去投资,其实对经济增长是有巨大好处的。那么这么一个重大的经济基本面下,地方财政随着时间的推移,它对于土地财政的依赖就会越来越厉害,这导致地方政府卖出地越来越贵。因此开发商的利润率也就不会特别高。经过相应的测算,严谨的说,房价70~80%是个向银行贷款的成本。土地出让金,包括各种税等等。那这个格局下,它就倒逼所有的开发商只能通过高周转的模式来做生意。你周转慢了,可能以后就买不起或者买不到新的土地,开发商的生意也就结束了。
        综合来说:房子其实已经不是通的一个住宅的功能,甚至他也不是一个普通的投资标的。在现有的经济体制的一个基本面和框架下面,房子它其实就是一个超级市政债,它就是一个债券,是中央允许地方政府在财政赤字的情况下,为了发展本地的GDP而对外发放的超级市政债!

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