武汉加油，我自己加油，今天有点咳嗽，胸闷，不知道是关久了还是感冒了。

前几天我们聊到小产权房的时候说到过正规商品房都是需要“五证”齐全的，具体的五证我们在那天也说到过，没有印象的朋友可以点击链接过去了解一下，今天我们重点说一说现实中会遇到的一个特殊情况：买房的时候，却发现预售许可证还没有下来。没有预售许可证的房子到底可不可以买？

在讲这个问题的这个时候，我们要先说一说什么是预售许可证，它代表什么？

商品房预售许可证：预售许可证是允许房地产开发企业销售商品房的批准文件,由市或县人民政府房地产行政管理部门下发。预售许可证的主管机关是市住房和城乡规划建设局,证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。

简单说来，就是在房子还没有建好的时候，要取得一个合理销售房源的手续证明，证明这个楼盘的房子在法律层面上是没有问题的。相当于我们人的一个居住证明。

没有预售许可证的房子，我们能不能买呢？

官方说法：不能。购房人明知房地产开发企业没有房屋预售许可证明的情况下签订商品房预售合同，合同无效，购房人可以要求返还购房款，但要求支付违约金，不予支持。

个人看法：（仅供参考）可以辩证的看情况来处理。

主要分为以下几个阶段，

第一种情况：很多开发商在前期为了积累客户，在还没有取得预售许可证的时候就开始宣传项目，积累客户量。并且有可能在还没有取得预售许可证的时候，开发商会对准客户宣传优惠等形式，要求客户交“订金”“意向金”“诚意金”······等取得预售许可证以后再转为房屋“定金”，签购房合同。

这种情况是至少在长沙也是不鲜见的，大多数没有什么问题。

还有一种情况是：某些无良开发商在还未取得预售许可证的情况下，就要求客户缴纳定金，或者是付首付签合同（这种合同一定不是网签合同，一定是开发商自己的合同）。这个是不合法的。

如果是这种情况，则极其反对大家抱有侥幸心理签订这样的合同，因为风险实在是太高了，（具体的风险我会在附录里面进行一下简单说明）因为他在当地的房管局住建局，他都没有合理的合法的审批手续就证明他这个项目应该在运作的过程当中遇到了这样或那样的问题。如果您购买这样的房子话，我觉得未来的风险是比较大，尤其是您交了钱。

万一项目因为经营等一系列不可控因素导致无法正常运转下去，那这个钱基本就是打水漂了。以后想再把钱要回来，耗费的时间精力可不小。

关于没有预售许可证的房子，我们能不能买这个问题，我个人的看法是：

如果交的“意向金”可以无条件退回，即便是预售证还未拿到，也可以考虑交一下，但是要分辨一下开发商的综合实力和品牌知名度，尽量避免风险。

如果是交“定金”，那么一定是要在预售许可证到手的前提前才行，在开发商无法提供“五证”的情况下，我们决不能随随便便把“定金”拿出来，毕竟送出去容易，拿回来可就难了。

 

最后，附录说明一下没有预售许可证有什么风险？

1、工程烂尾风险。

首先开发商明知道还没有得到预售许可证就开始出售卖楼属于违法行为，仍然强行卖楼，就可以断定是资金实力不充足，那么，开发商出现资金链断裂问题，后续工程就无法完成，因此这样风险比较高。

 

2、无法验收无法办证风险

如果前期有存在土地使用权不合法行为，不符合规划或者审批手续没有齐全等，就算能完成所有工程，但是也有可能是没有办法正常验收，因此也就无法办理房屋产权登记。

 

3、合同无效风险

在购买房时如果出现楼价在短期之内上涨情况，可能是开发商反悔，它可以用合同是在没有获得预售许可证状况下签约，而且还违反法律规定那么就属于无效作为理由，主张合同无效，然后就退回房款收回房屋，购房者知道没有预售证进行购买的话，因此，合同无效而产生损失，所以买房者也要承担相应责任。