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影响房地产价值投资的五大风险

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        昨天我们在《在中国房地产到底是什么》一文中提到,房地产=超级市政债这么一个观念。也许有的朋友并不认同,但是我们依然重申中国的房地产产业首先是财政现象,尤其首先是地方财政形象,而不是什么货币现象或者金融现象。这就是真正的底层逻辑!
        有的朋友也会说了,债券发出去不是要还本付息的,咱们把房地产比喻成市政债,但也没见地方政府还本付息呀?那么我们来一一道来。
        简单来说,我们把债券分三大类:国债;市政债;还有一些企业债,公司债三大类。
        在很多的国家和地区的市政债由于它和国债相比,信用等级和流动性要差很多。因此他想要卖的好,要有人愿意去买某个地方的市政债,它就需要有几个重要的方向要做得非常好,这样才能确保持续性的让其市政债大卖。
        我们今天主要讲一讲影响房地产价值的几个风险点。

        第一:通胀风险。
        一般市政债它的收益是与通货膨胀是相悖的:通货膨胀越高,市政债的收益率就越低。
        但是,在土地财政支撑下的房地产,如果跑不赢通货膨胀,那么就不会有人再继续买下去。因此,在通货膨胀作为一个基本的经济国策的现在,几乎是每隔两三年,地方政府就会主动的拉升一波房地产的行情,令其收益率明显高于过去两三年的通货膨胀,这样才可以保证普罗大众不断的买入房产,并且让房产大量的囤积在消费者手中。
        普罗大众拿走了政府土地上的房子,地方政府则拿走了大家手里的银子。倘若不能做到这点,如果房产价格横盘很多年,那么这些资金就会被其它城市的房子吸引过去,届时本地的财政收入就容易出现很大的困难。
        所以,通胀风险下,房地产的投资价值必须要能够跑赢通货膨胀。
        第二:信用风险
        在中国,由于地方政府是土地财政的刚性担保,所以大多数城市房子其实是没有任何信用风险的。
        至少在一二线城市的大部分买房者来说,在大部分时间内是不需要担心房价腰斩后自己的资产急速缩水。地方政府来说根本不想看到自己的土地财政或者本地的房价有任何的信用风险。
        一方面开发商也和地方政府,他们的这些合作伙伴容易出现被套无钱买新地的情况。另一方面,地方政府的刚性信用担保,它其实是本地税基稳健的重要基石。我们一直认为房价不会出现暴跌,也正是基于此,因为有地方政府的隐性承诺,否则地方财政和经济会出现重大风险。
        如果某个城市出现暴跌,也就相当于这个城市的市政债变成了垃圾债,没有人买了。这对于地方财政来说,在当下几乎是毁灭性的打击,房子没人买,土地没人拍,地方政府拿不到新的资金,如何还本付息?如何通过通胀和财政赤字来推动地方经济的建设?支撑本地经济的增长呢?
        第三:流动性风险
        咱们在这里把房地产比喻成超级市政债,债务也是具有一定流动性的。简单来说就是房子可以买进,也可以卖出。一旦房子被彻底冻结为不能买卖,它的价值就不大了。
        所以即便是现在好多城市它有限售,它也就三四年,他不会更长。否则后面就没有人来买了。
        土地财政的目的,就是帮助地方政府通过土地交易各个环节里面抽到的钱,去解决财政赤字给城市发展带来的巨大的压力。
        因为有了流动性,老百姓才会进来买房。当地的开发商才能不断的从买房者手上搞到大量的钱,然后去买地方政府手上新的地,这才是一个良性的循环。房子它具有一定的流动性是很重要的。
        第四:税收风险
        目前我们一直在讨论房产税的问题,不如大家一起再发散一下思维,一旦各种各样房地产的税种实行,比如持有环节的持有税,空置税,交易环节的增值税等等,倘若总体税收所带来的的负担严重压缩了房地产这种市政债给到所有投资者带来的利润,那么也会导致房地产失去投资价值。
        也就是说买房的人会越来越少。这并不是地方财政希望看到的。
        因此面对所谓的房地产税,包括其他增值税空置税,房产税等等这些税收风险,它仍然有一根隐形的红线在里面:不论如何,增收的任何所谓的税收,绝对不能让房地产投资者的利润受到严重的损伤。
        因为只要不崩盘,还会有人不断地买房,地方政府它玩土地财政就能继续玩下去,继续可以收到很多钱。因此我们对于税收风险这一点,并不如我们想当中有那么的可怕。
        第五:提前还贷风险
        提前还贷其实也是一个很大的风险。简单说,地方政府一旦启动土地财政,就意味着绝对不能轻易退出,因为一旦退出土地财政,就相当于该债券被提前清还一样,它有可能导致现有的房价暴跌。
        想象一下,大家买房,然后开发商收到钱,然后再去买地方政府的新的地,地方政府拿到相应的税收和出让金,继续搞GDP,然后由此周转起来。
        如果地方政府某一天不搞土地财政了,那么开发商只能被这些土地被、被自己所上的项目给套牢,进而又会倒逼当地投资者觉得没有什么太大价值。
        原因很简单,没有地方政府的一个隐性担保,这房价以后涨不了,咱们还持有房产干什么?手里的流动资金可以去干其他事情,很容易引发大规模的抛售。
        不管是开发商也好,还是地方政府也好,还是居民老百姓也好,因为不再搞土地财政,因此就会严重影响到当地的一个GDP的增长,进而影响到当地政府的财税收入根基。
        简单来说,未来影响房地产投资价值的五个重要的点就是通胀风险,信用风险,流动性风险,税收风险和提前还贷风险。
        所谓的这五大风险,本来是普通市政债的五大风险。在中国房地产它作为一种超级市政债券来看,它也具有这五大风险。但是却是由地方政府的隐形刚性个担保所屏蔽掉的。
        对于地方政府他们的财政来说,他们希望看到是什么?以债养债。债债相传,永不还债,这个才是地方政府采取土地财政的根本所在。
 

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