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买房不如理财?为什么说贷款买房可以抵御通货膨胀?

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打开微信朋友圈,大家总会发现朋友圈里的中介们一直不遗余力的跟我们说:“贷款买房可以抵御通货膨胀。”

买房=抵御通胀。

这个观念目前几乎进入了所有成年人的脑子里,可是你计算过房贷是否真的可以抵御通胀吗?

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目前的房贷利率(商贷)基本维持在5.5~6%之间,我们取最大值6%,这几乎是固定的,但纵观这几年,咱们大多数80~90后买的房子(不算二十年前的上一辈),一年的涨幅能有6%吗?

而且就算涨幅超过了6%,比如深圳平均涨幅8%左右,那也只有2%的收益率,算算比银行的固定利率还要低一些,那为什么不把钱存银行里去?

毕竟,把钱存到银行里,玩意有点什么事情取出来可比把房子卖掉才变现要容易得多,这么看似乎很对,但我还是要说,买房真的可以抵御通胀,下面我尽量按照我的思路试着说清楚一下我的观念。

 

买房不如存银行(存理财)这个观点很多在万达做理财的朋友常常挂在嘴边,但是这个观点我觉得不全错但也是有失偏颇,因为它偷换了概念,而很多人却没有察觉。

 

网上有个段子,如何证明一元钱=一分钱?

一元=100

一元=10×10

一元=0.1×0.1

0.01=0.1X0.1元(1角)

0.1=1=10

0.01=10X10=100分(1元)

1=1

 

看起来也能自圆其说,但这就是错的,因为倒数第三步错了,它也偷换了概念:0.1元是不能和0.1元相乘的,两个0.1,一个是单位,一个是价格。

回到开通关于买房和理财的话题,它也是偷换了概念:偷换了利率!

 

买房的6%利率和银行理财6%的利率是不同的。

1. 买房利息没有那么恐怖。

具体的说,长沙目前购买一套住宅大约算个150万,首付50万再贷款100万,如果按照6%的利息计算,一年的利息是6万元,平均每个月5000元。

但实际上我们为此付出的利息真的有这么多吗?打开购房计算器我们算一算,输入一百万,选择等额本息,时限选择三十年,利率6%再来算一算发现,实际上本金+利息一起只有6000/月。

利息≈3220元。

为什么利息变少了?因为弄错了算法!

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所谓5000元利息是算了整个100万从头用到尾,但实际上咱们每个月都是在还利息+本金的,导致本金在不断减少,实际利用的本金只有他的一半,所以利息远远没有那么多,大概比一半多一些。

其实这样也可以算出,房价不需要每年涨6%,只需要涨3%就能拉平利息。

2. 购房款基数概念要搞清。

同样是6%,但总房价的基数和贷款的基数是不一致的。

150万的总房价的6%100万贷款额的6%,虽然涨幅一致但数量级不一样,这其实又拉开差距了,房价不需要涨3%,只要能涨2%就能拉平利息。

 

当然,前面两点都算是抠抠搜搜的有点格局小了,真正关键的是最后一点。

3. 指数递增和线性递增的落差。

利息是线性的,100万的贷款直到三十年后的最后一天,金额还是不变的每个月就那么多钱,并不会出现利滚利的情况;房价却是指数型的,它的基数在不断变大,每一年房价都在上一个基础上涨6%······

这是单利和复利的区别。一个是每年单利还款;另一个是每年复利递增,想一想就知道到底谁能跑过谁?

复利的威力巨大,既可以用它来保护财富,也意味着一旦你踏空损失也巨大。

通货膨胀也是以复利的形式来吸收财富的。

把复利考虑进去,房子不需要每年涨2%,只要能涨1%三十年下来的利益也足以抵消贷款成本,换句话来说,你的贷款成本在房价面前是忽略不计的,多出来那一部分是帮你抵御通胀保护你的积蓄的。

 

随着时间的推移,指数的增长会远远超过线性的增长,而且时间越久,指数的优势就越大。这就是为什么贷款买房可以抗通胀,为什么房贷越久,抗通胀的能力就越强的原因!

 

说明白了这个是否就意味着现在买房一定没问题?

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我可从来不这么说,买房是有前提的,你一定要买对房子!

很多人买房亏钱,不是说利息让他亏,而是说买的标的让他亏。

现在已经不是闭着眼睛买房的年代了,乱七八糟的房子自然是亏钱的(前文小华多次说过哪些房子不能买,有兴趣的朋友可以翻一翻)。

 

贷款只会保护你的财富,亏钱只有一种,就是你买错房子。

普通人想抗通胀,老老实实买一套房子,老老实实买住宅,老老实实买大城市的核心区,至少你不会亏钱!


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