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0首付分期付款买房的法律风险汇总!

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    前文聊到《0首付分期付款买房》的套路问题,这里专门再整理一下零首付购房的法律风险。

  

0首付分期付款买房的法律风险汇总!零首付购房的表现形式

 

    1、开发商垫付一部或者全部的首付

对于只能支付部分首付或者根本无力支付首付的购房者,由开发商为其垫付剩余的首付,然后再去向银行申请贷款,而开发商的垫付款则由购房者在一定期限内,比如一年或者几个月,有息或者无息偿还给开发商。

 

    2、由房产中介机构垫付一部或者全部首付

这种形式和开发商垫资相类似,房产中介机构在这过程中一般会收取一定手续费或者垫资利息,或者以为购房者办理多家银行的信用卡的方式,将信用卡套现收回垫资,另外再收取一点佣金。

 

    3、分期付款式零首付购房

有些开发商打出的零首付幌子背后实际上是采取分期支付首付款或者延长首付款支付期限的方式售房,一般情况下,开发商所给的支付期限不是很宽松,一旦购房者没有按照约定期限偿还首付款,可能就会产生一系列的违约问题,甚至被开发商诉至法院。

 

    4、高评高贷

    这种形式主要是由中介机构从中协调,联合熟悉的银行做高对将要买的房子的评估价,以此来获得更多的贷款,比如说一套价值100万元的房子,按首付3成计算,购房者需首付30万元,贷款7成就是70万元。但中介机构等可以与银行“疏通”,将房产评估到145万元,贷款7成就是101.5万元,实际上就等于不需要自己掏钱支付首付,全额贷款买房,这就是所谓的高评高贷式的“零首付”购房。

高评高贷一般用于二手房,且主要是过去银行审批不严格的时候,随着国家宏观调控的逐渐加强和银行自身风险意识的不断提高,高评高贷越来越难。

 

    5、阴阳合同式的零首付购房

这种形式则是和高评高贷相类似,只不过所谓的阴阳合同的主体是开发商和购买方,合同双方签订的两份合同一份对内,一份对外,对外的合同主要用于向银行贷款、逃避纳税、房管局备案,对内的合同则用于约定合同主体双方的权利义务。其中用于银行贷款的合同一般标的额较大,以便获得更多的贷款,而贷款越多,则说明需要支付的首付就越少。相对不同的两份合同在带给当事人利益的同时,也隐藏着不小的风险。

 

购房者如何应对

 

由于购房者在整个零首付购房法律关系中是处于相对弱势的地位,并且采用零首付购房方式的一般是经济条件暂时不是很好的消费者,所以是否选择零首付以及选择何种零首付方式,购房者千万要慎之又慎。

 

    1、对于购房者选择开发商或者中介机构垫资来支付首付的

应该首先要确保自身今后每月能有足够的资金可以兼顾偿还垫资和银行贷款,如果承受不了偿还垫资款及银行贷款的双重压力,就很容易发生断供的危险,从而进入银行的失信黑名单。

 

    2、选择开发商垫资方式的,购房者一定要在和开发商签订合同前问清楚是否有垫资利息和手续费以及垫资利息的多寡、偿还期限、偿还方式,而且大部分开发商通常会和购房者另行签订一个合同,并在合同中明确约定,如果购房者未能依约还清垫付的首付款的,开发商有权收回房屋。

对于这种情形,购房者可以向法院起诉合同无效,收回已付的购房款,并请求开发商赔偿损失。

 

实践中,还有一种变相垫资的方式,就是在购房者与开发商签订房屋买卖合同之外,另行签订一份购房者向开发商借款的借贷合同,用于购房者支付首付款。

 

对于这种做法,学界有不同的看法,有些人认为这种做法违反了最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中企业以借贷名义向社会公众发放贷款的应当认定为无效的规定,和《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款的规定,而大部分人对这种以借款的形式垫付首付款的购房方式倾向于认为并不违反相关规定,并且在司法实务中,也有法院认可了这种做法,比如安徽合肥庐阳区人民法院审理的一起零首付借贷合同纠纷,法院最终判决向开发商借款用于支付零首付的购房者依约返还借款,并承担相关的违约责任。

 

如果购房者和开发商或者房产中介机构以阴阳合同或者高评高贷的形式骗取银行贷款的,银行很可能会解除购房者与银行的贷款合同,并追究购房者和开发商的违约责任,数额较大或者情节严重的,可能被认定为使用虚假证明文件骗取银行贷款的行为,进而可能导致被追究刑事责任。

 

    

开发商如何应对

 

对于开发商来说,主要存在三个法律风险,一个是行政责任,一个是民事责任,再一个就是无法按期收回垫资款的风险。

 

    1、对于行政责任,由于开发商串通购房者采取了欺骗手段帮助购房者以骗取银行贷款的方式实现零首付购房而可能被有关行政机关处罚,情节严重的,还可能涉及到刑事责任。

 

防范这种风险的唯一办法就是安分守己,依法经营。而且开发商擅自打出的“零首付”售房宣传广告,可能还涉嫌虚假宣传的不正当竞争行为,从而可能被工商行政管理机关查处。

 

    2、对于民事责任,主要是如果购房者不能依约按时偿还银行贷款,而开发商又提供阶段性担保的,开发商可能需要向银行承担连带还款责任,并且最终还可能有回购房屋的风险。

 

    3、如果购房者后期遭遇变故,无法按约定时间偿还甚至无力偿还开发商的垫资款的,可能还会面临无法回笼资金的风险。对于这种风险的规避要求开发商事先对购房者的经济状况、还款能力和征信记录等做到尽可能详细的了解,并事后及时了解购房者的财产变动情况,积极和购房者沟通还款事宜。

 

    

银行如何应对

 

    银行在整个零首付过程中都是处于发放贷款的一方,所以涉及到的法律风险归根结底主要就是能否收回所贷出的款项。银行的法律风险来源于内部监管的不严格,将贷款发放给了不该发放的对象,违反了中国人民银行的相关规定。要想规避无法收回贷款的风险,根本的方法就是严格落实中国人民银行关于个人住房贷款的相关规定。

 

零首付与假按揭的区分

 

主要的区分点在于购房者银行贷款的意图

 

    在假按揭的模式下,首付,银行贷款都是由开发商代为偿还的,购房者本质上是一个李逵,起到了一个帮助开发商低息贷款的目的,购房者不是为了获得住房。

    在零首付的模式下,首付,银行贷款可能都是从开发商借的,购房者目的还是要取得房屋并居住,只是零首付这种模式一定程度上欺骗了银行,从而获得贷款,所有的首付,贷款最后还是要由购房者偿还的。


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