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长沙楼市“房空警报”,现在开始反而是楼市入手时机!

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最近把《大空头》、《大而不倒》、《监守自盗》、《商海通牒》等一系列反映2008年次贷危机的电影又看了一下。

《大空头》是从做空机构角度,《大而不倒》是从美国财政部、美联储、金管局角度,《监守自盗》是从官商勾结角度,《商海通牒》是从投行角度,演绎了危机中不同人群的反应。

这场危机是由房地产过热引起的泡沫破裂酿成的金融海啸,大到几乎可以摧毁整个美国经济体系的地步。

长沙楼市“房空警报”,现在开始反而是楼市入手时机!


从这几部电影中我们获知的信息是与一些大V宣扬的不同,美国人民也是喜欢炒房的,而且炒房的玩法更深更广,房贷证券化,把几乎世界上所有银行牵扯其中,造成全世界范围内的经济大萧条。最后美国不得不再次用罗斯福新政的做法,通过国有化的共产主义做法来拯救世界,恢复信心。

过度的自由主义要不得,不搞到一地鸡毛是收不得场的。

我们对比一下次贷危机给我们的警示,才有可能更深切理解现在为什么对房地产进行高密度调控。有统计说2021年以来,我国各城市已经发布房地产调控超320次,涉及土地出让、房地产开发、贷款、限购、二手房、物业管理等各个层面,贯彻房住不炒,限制房地产过热的意图非常明显。

美国次贷危机第一跟美国的国策引导有关。上个世纪90年代美国互联网泡沫破灭,经济衰退风险系数非常高,又加上911恐怖袭击等意外因素,美国国内是哀鸿遍野。小布什上台后,为了刺激经济,决定将房地产这个夜壶拿出来,一方面给富人大面积减税,另一方面就是给低收入人群吹泡泡,要让居者有其屋,人人可以实现所谓的美国梦。

第二就是低利率政策。小布什要实现美国梦用的是房地产,那美联储就要配套实行低利率政策。在20037月到20046月,为了刺激经济,当时的美联储主席格林斯潘将利率定在1%。低利率有利于房地产的飞速发展,再加上当时美国刚经历了互联网泡沫,投资也没有什么好的渠道,脱实向虚,干房地产才是大买卖。美国房地产市场呈现一片繁荣景象,人人都在谈房地产,就像我们现在一样。

2004年后美联储以钝刀割肉一般,每次利率加25基点,前后加息13次,在20068月利率提升至5.25%,利率提高了4倍多,相应购房者需要支付的利息也大幅提升。

为了刺激房地产,美国实行的是低首付政策,而且格林斯潘推行非固定利率,购房初期成本是非常低的。美国银行为了吸引买房人贷款,在利率优惠阶段,买房人只要付出少部分钱就可以拥有房子。据披露出的的数据,美国人房贷比例是99.7%,基本上是0首付,所以不少美国人拥有几套房子。但是在2007年后选择非浮动利率贷款的借款人很有可能因为利率上调而面临还贷困难,买房人发现自己每月需要偿还的贷款翻了两三倍,自己根本无力支付,最终只能断供。

第三是放松监管。美国大印钞票由来已久,货币宽松政策下监管也宽松。从里根开始,老布什、克林顿、小布什,所实行的政策一直趋于宽松。之前投行与银行是两个体系,在投行工作还需要兼职才能养活家庭。监管宽松之后,金融冒险家一改往日之面目,成为左右经济的巨鳄。贪婪让他们无视风险,包装出有毒的次级贷款出售给投资人,而且在交易中不断放大杠杆,5000亿的美金CDO撬动的是10亿美金,放大了20倍。华尔街的投行们在其中赚取了大笔手续费,交易员年收益1000万元,银行家年收益2500-5000万元,过着花天酒地的生活。投行的CEO们还能在政府中出任财政部长,直接被人称为高盛政府,执经济政策权柄。

第四是房地产供过于求造成房价大跌。只要能拿到便宜的钱,房地产就会红火起来。短期内的供不应求,必然导致房价飙升。如果2年房价可以翻两倍,贩夫走卒、引车卖浆者流必不能免俗,下场投资进一步助推房价上涨。

美国次贷危机之前的几年,几乎所有人都认为房价是不可能下跌的。政府喊话风险可控,银行根本不经审查,给一条狗贷款,评级机构推波助澜,把狗屎评为与国债一样级别的AAA级,投行为了赚佣金不遗余力推销毒垃圾,所以当有人愿意花钱买空房地产的话,基本被视为傻子,白白扔钱进去。

有人借马克思的嘴说:如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。如果动乱和纷争能带来利润,它就会鼓励动乱和纷争。走私和贩卖奴隶就是证明。


现在有人将次贷危机的源头直指格林斯潘的货币政策,认为责格林斯潘过去任美联储主席的时候,提供了太多的流动性,将全球资产泡沫吹得过大,时间维系得过长。

2001年诺贝尔经济学奖得主、曾任美国前总统克林顿首席经济顾问的约瑟夫·斯蒂格利茨,用“斯人已去,遗害犹在”为其“盖棺定论”。

这位辅佐了四任美国总统的老人,尽管运用其对经济波动非凡的“占卜力”,通过炉火纯青的利率手段未雨绸缪,成功熨平了一系列金融危机,以至于有这样的说法:“谁当美国总统都无所谓,只要格林斯潘还是美联储主席。”

但是次贷危机却将“美国历史上最伟大的联储主席”的光环无情粉碎。

有人士认为,次贷危机的发生,很大程度上在于投资者们预期在资产泡沫破裂的时候,美联储会出手救助,因此在没有足够的风险补偿的情况下也愿意承担风险。

华尔街的资本家被惯坏了。

危机反而让这些金融资本体量越来越大。

好心办坏事的事例也屡见不鲜。

比如现在的集中供地政策,由于限制条件过高,利润被压缩得过低,导致开发商拍地积极性不高,所以第二次集中供地不得不停下来修改要求,在控制地价的前提下,让开发商有利可图。

但是这种对于时间的延迟,必将会对未来市场的供应造成负面影响。本意是让开发商集中获取土地,集中时间产品面市,在局部时间内改变供求状况,而实际上的影响却是现有库存不断消耗,出清周期越来越短,市场上会出现严重供不应求,新房一房难求,会反过来推高二手房的价格,这将带来的整个市场价格的走高。估计明年热点城市二手房出台指导价政策会大量涌现。

希望这只是危言耸听。


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