“车同轨，书同文”。秦始皇在统一六国后，规定了马车两轮之间的间距，并依此修建了国性公路网。在汽车普及之前，虽然也有铁路，但是绝大多数的陆路交通还是要靠马、驴，以及马和驴杂交的骡子。并且陆路运输这件事，从秦始皇开始，就不能说没有用心去做。
假如B哥以前是个经营马车的，并且生意做得挺大，可以出租廉价版的西风瘦马，也可以出租豪华版的“驷马快车”---但是在汽车普及之后，他只能关门大吉。
B哥的关门大吉非常好理解，因为汽车更快更舒服更便宜。----事实上，今天也看不到马车在路上跑了。那么，电商替代商品型的实体零售，就像汽车替代马车，这也是必然。
正如跨越海洋、远途旅行，轮船、飞机就更靠谱，汽车无法替代。体验型的实体经济，比如餐饮、理发店、大小宝剑，这些必须是人到店里才享用的事情，电商暂时是无法替代的。
为什么说暂时？因为随着技术的发展，其中的某些体验型的消费，电商依然可以替代或者部分替代。比如说在没有麻将就过不得的四川，现在手机麻将也占有了一定市场。尽管手机麻将没有真正摸起麻将那种倍儿爽的手感，但可以躺在被窝里打，也挺“安逸”。
在2012中国经济年度人物颁奖现场，王健林向马云发起了一个小赌，即“2020年，也就是8年后，如果电商在中国零售市场占50%，我给他一个亿，如果没到他还我一个亿。”之所以称之为“小赌”，是因为一个亿这个数字，正是后来王健林随口说出，一炮而红的“小目标”。假如这个打赌还能买外围，我愿意买100块马云赢。
沃尔玛、万达百货、美邦、七匹狼等出现了关店潮，从这个角度上，实体零售“恨马云”，也是情理之中，这就像卖棺材的听到镇上开了一家火葬场一样。现在的问题不是电商对零售商业有多大冲击，而是拯救零售商业有没有用？
今年11月2日，国务院发布了《关于推动实体零售创新转型的意见》。文件可能都没有看完，房地产相关媒体裤子没提起就开跑了：“商业地产起风了！”------本来用于挽救水火之中的实体零售，又被解读成了商铺要涨价升值了。商铺增值，租金涨价？这分明是与《意见》本身对着干呀，商铺只有死得更快更硬。
《意见》中提到的措施，能挽救实体零售吗？
意见的主要措施可以归纳如下：
1、退出
引导业态雷同的购物中心、百货、家居市场等业态退出城市核心商圈，丰富体验业态，由传统销售场所向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费中心等转变;
2、转变
改变引厂进店、出租柜台等传统经营模式，建立高素质的买手队伍，发展自有品牌、实行深度联营和买断经营。
3、下沉：由东部地区向中西部地区转移，由一二线城市向三四线城市延伸和下沉。
4、降租：减少公有产权商铺转租行为，有效降低商铺租金;
5、放权：放宽对临街店铺装潢装修限制，取消不必要的店内装修改造审批程序。
6、公平：营造线上线下企业公平竞争的税收环境。
7、渠道：培育线上线下融合发展的新型市场主体;
8、金融：用好国家新兴产业创业投资引导基金、中小企业发展基金，鼓励有条件的地方按市场化原则设立投资基金，引导社会资本加大对新技术、新业态、新模式的投入。
《意见》从各个层面都给予了实体零售一定的支持，甚至在教实体零售应该怎么做生意，可谓操碎老心。意见的核心立足点，还是“消费升级”，而能借政策东风，顺利“转型、升级”的毕竟只能是少数。更多的是从战略层面展现了国家对实体零售和电商的态度。地产商们借此来炒作商铺，实在是见到稻草就抓。
实体零售行业谋求生存之路不可谓不用心，昨天就亲眼看见一个实体日常家居店打出了这样的广告：
尽管有错别字，还是蛮拼的。
开马车行的B哥，当然也可以不倒闭，比如将自己的马车行发展成观光旅游项目，推出诸如“马震”之类的新奇玩意。或者干脆不弄车了，养驴子，然后卖驴肉火烧。就算B哥这样活下来了，他的同行也必须关门，因为这样的市场容量很小。
有一种观点认为，实体零售可以带动人们消费，而电商不行，应该发展实体零售。----因为你逛街的时候，本来想买衣服的，结果你吃了一顿饭，还买了两双鞋子。事实上，电商才更刺激消费。比如淘宝，如果你想买一件衣服，琳琅满目的推荐和链接，可能会导致你买两件三件，顺便还买了一副乳贴。并且电商让你的逛街次数大大增加，打开手机电脑就逛了，逛实体商铺你能那么勤吗？你又不是文件中说的“高素质买手”，专门逛街的。至于说逛街可以让你吃一顿饭，这才笑人，一天三顿饭，你不逛街就不吃吗？或许还可以说，逛街带动的吃饭会更精致、更贵一些，平时吃饭只是充饥。要这么说的话，那么我认为逛街反而没有时间吃大餐，如果我专门腾出时间去吃大餐，才能吃得更精致更昂贵。事实上，逛街的人经常买一盒章鱼小丸子充饥的也不在少数。逛街能带动餐饮消费，但这并不等于不逛街，专门以“吃”为目的而去吃这条路不行。
电商对总的商品消费总量，贡献绝对是有增无减。所以，妖魔化电商没有用，正如妖魔化汽车是一个怪物，也没能阻止汽车今天遍布全球。
前面已经说过，电商再发达，他的份额也是有限的，正如汽车再发达，飞机、轮船、地铁、公交车、高铁仍然有很大的市场。就算电商占据了半壁江山，仍然有另外半壁江山可供实体零售玩。那么，问题来了：
原本商品销售型的实体店被电商逐步取代后，实体商铺都争相去做“体验型”的商业，体验型的实体商业也陷入了烂战。你不会因为楼下开两家理发店，头发生产速度就加快两倍，那么洗头店的生意，也只会比以前差。-----这个问题的根本原因，就在于商铺过剩了。
电商是最近十年才火起来的东西，但是我们修建商场和商铺的热情却是20年始终如一，开发商们在修建商场和商铺的时候，从来就没考虑电商的存在，即便他们考虑了，也思维惯性地认为商铺价格就是比住宅高、利润就是高，没有人认为自己会接最后一棒，-----反正有投资商铺的人接手，管他呢。
先说说商铺为什么值钱？
从钢筋水泥的角度来看，商铺与住宅是一样的，但为什么商铺的价格是住宅2-10倍不等呢？
从古至今，他们唯一的不同是：商铺能带来流量，而住宅不能。
在古代，商铺带来流量是最朴素的原因，因为商铺在人流量大的地方，并且通常在1楼，所以会有很多人从商铺路过，也就是有基于位置产生的流量。
在现代，流量产生的方式除了传统的基于位置产生之外，还有“人工培育”的流量，比如主题商场、风情商业街、专业市场，也许位置本身并没有什么流量，但是通过赋予其主题和内容，用主题和内容吸引流量。
无论古代还是现代，他比住宅值钱的真正原因就是流量。在互联网蓬勃发展的今天，流量已经很大一部分被互联网抢去了，商铺的价值也理应砍去大半。
所以，为什么在2005年之前，各行各业的生意都好做？因为那时候的商铺有那个价值，但是2005年之后，互联网大发展，商铺的流量被日益掠夺，但是你却交着日益上涨的租金，生意好做才怪。
喷子们会说，这个道理谁都懂，都是废话！果然懂吗？5年前，我曾见过一个小开发商，他开发的一条小商业街，租金明显偏高，但是他就是不肯降租。用他自己的话说，他的商业街上，赚钱的商家只有50%，其余50%是亏的。并且能赚钱的那些，都是靠品牌赚钱，换句话说，他们的品牌和经营能力，换去其他地方，也会赚钱。而不赚钱的那些，经常换，就像B哥换女朋友一样。
看吧，他心里门清得很。我问他，难道不担心退出去的商铺没有人租了吗？直到有一天，你的商业街空了一半，然后就慢慢死了？
他贼兮兮地一笑:不担心，因为转租需要我同意，我肯定不会让大量经营不下去的商铺同时空出来，除非他不要转让费了。所以，不会同时空很多的。我又问，即使不同时空出很多商铺，那么别人也可以侧面了解生意不好做呀？“什么正面、侧面，如果你想转租铺子，你会说生意不好做吗？”
这时候他笑得更鸡贼了：记住了，永远有不专业的人，永远有想自己做生意的人，永远有人自以为经营能力高人一筹。所以，我赚的就是他们试错的钱。并且只要生意做不走了，就必须甩卖商品，我这条街上还经常有便宜捡。
是的，5年过去了，他的那条商业街依然活着。他就像一只平静的鳄鱼，等着一只又一只羔羊靠近他的口岸。所以，喷子们想自己做生意的想清楚了，不要再拿自己的身家性命去喂鳄鱼，你做生意并不比别人高明，别人做不走，你基本上也做不走。而生意之所以难做的原因，就是商铺的价值越来越低了，但是租金却是惯性地在涨，丝毫没有跑输房价。
再或者，喷子们家里几颗有余粮的，还该不该去买“一铺养三代”的商铺呢？我只能说，要非常谨慎，现在大多数商铺是“三代养一铺”的坑货。至于如何分辨商铺投资价值，以后有机会再开专题讨论。
从房地产开始发展之初，不说纯商业用地，就是普通的商住用地，商业的配比都在10%-20%之间，成都更是有许多商业配比到51%的项目，商业占比指标，开发商通常都要用满，因为商铺值钱啊！
现在商铺销售市场，普遍都是有价无市，但这并不影响商铺的增加。以大成都为例，目前商业地产的存量在2000万平方米以上，2014年的商业新增供应量，还拿过全国冠军。
那么，多少商铺量是合理的呢？
专家们的数据说城市人均商业面积应该在1.5平方米左右是合理的。假如按这个数据，那么用个简单的算法就可以证明商业已经超标严重。按照通常较低的10%的商业配比的小区来算，假如小区的面积是1万平方米，那么就有1000平方米是商铺，9000平方米是住宅。按照90平方米一户来算，共有100户，一户3人，总共300人，人均商业面积就有3.3平方米了。也就是，中国的住宅底商都已经足够让商业超标了，更遑论那么多的纯商业项目。
如果你像我一样，认为1.5这个数据来得莫名其妙，那我发明一个公式来算一下：
人均收入*6%/平均店租
比如人均收入3000元、平均店租100元的城市，那么人均商铺饱和面积在1.8平方米左右。
怎么算的呢？因为普遍上人们拿出收入的40%用于日常消费，电商消费大约占其中4成，总共用于实体店消费的比例就是24%。也就是总共拿出那么多钱给各种衣食住行娱的实体商家们赚。而商家们做生意，商铺租金的成本占比在25%左右。所以，人均付给商铺的租金总量就是人均收入的6%。价格是一个综合的均衡指标，比如，当商铺租金成本超过25%时，那么商家生意就很难做了，如果日常消费得成本占比超过40%了，那么物价就有问题了，如果人均收入提高了，那么相应的租金承受能力也能提高一些。这个数据不可能很准确，但却是一个综合反映合理人均商铺量的算法，起码比莫名其妙的1.5强。不管怎么算，商铺过剩是肯定的。
当然，还存在一个变数，那就是实体零售难道不能挽回自己的江山吗？也就是，电商的消费占比不能降低吗？为什么美国、日本、台湾，电商就没有那么火？
这就要回到我们的国情，我认为我们电商之所以会这么火的原因：
1、中国人太有才，存在着大量成本低廉的个人作坊或小企业，也就是供应方非常丰富。这是别人不具备的优势。
2、中国人几千年来形成的实惠、便宜就好观念，非常符合电商气质。并且这个观念并不会随着经济增长和生活水平提高就完全改变，也就是需求方非常旺盛。
电商在中国，会一直火下去，所以不要指望电商的占比会减少，不增多就很庆幸了。哪怕领军人物不是马云和淘宝了，但这个形式还会火。
淘宝有没有可能衰败呢，当然有可能。克莱斯勒、通用汽车这些老牌汽车企业不也破产了吗，还弄出个“一美元卖别墅”的底特律。B哥对一美元的别墅没有兴趣，倒是一直对底特律“活塞”队心有戚戚，因为这名字总让他无限遐思。
-----但是，在“鸟人”一样的飞行器能安全廉价地生产出来之前，汽车仍然是目前最好的“交通工具”。
实体零售走转型升级的路子没有错，这个路子通俗地说，就是让你吃更好的、穿更好的、玩更好的。但这只是商家与商家之间你死我活的区别罢了。你做得更好，你活下来，你活下来，我就死了，因为-----消费总量是很难根本提升的，我们只有那么多钱可以给你们赚。
吃的、玩的变得更高档、更有BIGGER,更有“社交体验”了，你的钱包就会多出一毛钱吗？显然不会。但是，不可否认的是，他可以更诱惑你去消费-----也就是，原先你只拿收入的40%来消费，在消费更有诱惑后，你可能会拿出50%-60%去消费。但这仅仅是可能而已，这个提升有限，并且不确定，因为你还要还房贷，还要养孩子、还要为自己及父母的生老病死做储蓄。想法可以很淫荡，但是身体还是老实的。
消费升级，能挽救个体商家，但并不利好商铺。因为消费升级后，消费单价就一定会提升，商铺的坪效就更高了。那么，需要的商铺总量其实是变少的，商铺就更加多余出来了。所以，扶持实体零售的政策，对商铺来说不是利好，而是利空。所以，商业地产是“起风”了，但不是能把猪都刮上天的风，而是凛凛寒风。歪嘴和尚们胡乱解读政策，他们自说自话就是想卖商铺，你愿意上当是你的事。
本文目的当然不是来唱空商铺的，我与商铺无冤无仇，甚至还靠代理销售商铺赚过钱。我要说的是，商铺多出来了，怎么办？
任志强曾经喊过，把三四线多余的房子炸掉。这没有可行性，因为房子炸掉，能做什么呢？盖商铺还是养猪场？炸掉之后没有好的出路，纯粹亏本的事情没人做。而且很多房子都抵押给银行了，开发商想炸还没有权力呢。但是商铺呢？商铺确实可以炸掉。因为炸掉之后，有出路-----那就是盖住宅。
这也符合国家的政策意图。今年国务院发文，允许商业改住宅，用于租赁，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水用电用气价格按照居民标准执行。------这个步子是迈开了，但只停留上看上去很美的层面。因为步子迈得不够大，只允许用于“租赁”，开发商们动力就不是很足了。并且，商业的建筑格局，要改成住宅也很凑合，没有品质，只有炸掉重来才能凤凰涅槃、浴火重生。如果允许商业项目的开发商，根据自己的经营情况，提出申请，将项目炸掉重来，修建成住宅为主的项目，容积率增加的部分，按照市场价半价再交增容费，那么不仅挽救了一些商业项目，也让国家增收，还能缓解土地供应不足的状况，更重要的是，优化了商铺的存量，让留下来的商业项目获得更好的生机-----商铺们“去留肝胆两昆仑”。
鞋子合不合脚，只有脚知道，如果一个经营很好的商业体，开发商自然不愿意炸掉，只有经营不下去的商业，才愿意提出申请。
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