“公摊”最近有点憋屈，被各种大小媒体数落、批判。朋友圈、微信群都在传播，甚至新华社都发文谈到公摊问题。

　　先科普一个常识，我们现在买房，除重庆外，一般是使用建筑面积计价：

　　建筑面积=套内面积+公摊面积。

　　比如一套100平方米的房子，如果公摊是20%，那么套内面积是80平方米，公摊面积是20平方米。

　　

　　有人会说，其实用建筑面积还是套内面积计价并没有区别，这道理我们村的猪贩子都懂：

　　毛重和净重价格不一样，毛重5块钱一斤，净重7块钱一斤。

　　毛重就是把活猪绑起来称，净重就是把猪杀完放血去除没价值的下水之后，可以拿来卖的净肉。毛重就像建筑面积计价（含公摊）、净重就像套内面积计价（无公摊），但无论怎么算，一头猪还是1000元钱。

　　

　　建筑面积计价8000元一平方米，100平方米是80万。如果公摊是20%，按照套内面积计价，1平方米卖1万，总价还是80万。

　　这只是计价方式的不同，羊毛出在羊身上。这种理解本质上没有任何错误，但是，用建筑面积和用套内面积计价，有一个根本性的区别，那就是：

　　套内面积自己在家用皮尺就可以测出来，而建筑面积不可以，因为建筑面积还有一个你自己无法测量的公摊。

　　先看看公摊包含什么：

　　1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

　　2、套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　这哪是咱平头百姓有能力去测量汇总并根据各户的面积进行分摊的呢？

　　

　　正因为普通人无法测量，那就存在弄虚作假的可能，仅仅是可能而已。

　　但如果房管部门在公摊的测量管理上做到位，公摊其实也不是大问题。但是无法完全避免产生疏漏和腐败的可能性。

　　其实，开发商本身并没有把公摊做大的动力，因为公摊是要计入容积率的，做大了公摊，房子就要少盖，公摊部分的建筑成本也没有比房子便宜，还落下个公摊高的负面影响。

　　开发商没有动力把公摊实际做大，但有动力把公摊算大。

　　比如说吧，一套房子实际套内面积80平方米，实际公摊面积20平方米，套内面积大家都可以测，不好作假，那就通过各种手段把公摊面积算成20.5平方米，这样你的建筑面积就变成了100.5平方米。你其实就白白交了0.5平方米的冤枉钱。假如一个小区有1000户人，每户给你多算0.5个平方米公摊就是500平方米，按照一平方2万计算，这也是吓死一般人的1000万元人民币呀！

　　

　　但是，因为容积率的限制，你一个小区的建筑面积上限是限死的，怎么能把公摊算大呢？

　　这存在两种可能性：

　　一种是超容积率补地价较低。比如说公摊多整个1000万出来，超过容积率的500平方米补土地款只要补300万，这其中就有700万的利差。

　　还有一种可能是因为设计或施工的失误，导致容积率没有实际做满，比如应该建10万平方米的，只建了99500平方米，还有500平方米的空间没用上，那么就可能用后期补建或改建配套设施的方式，把公摊面积加大。

　　补建、改建配套设施，这还算是做得干净利落，不拖泥带水的了，遇到胆子粗的，直接和测绘单位勾结，硬生生把公摊面积多算500平方米出来即可。

　　为什么要把简单的事情复杂化，不直接采用套内面积计价呢？

　　其实初衷还是可以理解的，那就是如果公摊不能卖钱，那么开发商一定会把公共部分建设得极为吝啬，怎么省钱怎么来。

　　比如最窄的楼梯通道，两个人迎面而过都要侧身，最窄小的楼梯间，让你装修的家具都无法搬回家，发生火灾时大家逃命甚至出现堵塞，最抠门的警卫室，让保安们蜷缩在里面天天身心俱疲，不能好好工作……

　　

　　但是，这其实也不是大问题，因为公共部分的最低标准可以在设计规范上加以规定，事实上公共部分的设计标准绝大多数都有要求。

　　比如，今年10月1日起，新的防火设计规范要实施，其中“电梯前室短边从不小于1.9米变成不小于2.4米”，公共部分的设计要求，不仅一直都有，也还在不断完善。

　　采用建筑面积计价，在“精装房”里还存在一个很现实的问题-------因为精装标准都是按照每平方米多少钱计算的，比如每平方米3000元。

　　但是一套建筑面积100平方米的房子，套内面积只有80平方米，你不可能说公摊部分的20平方米你也精装了吧？我就没见过精装的楼梯间和配电房。

　　可是，这问题也没有想象中那么大，因为装修的总价如果是30万，那么摊到每平方米建筑面积里确实是每平方米3000元，如果你非要摊到套内面积80平方米里，那么每平方精装标准是3750元，这本质上还是一个计价方式的问题。

　　

　　总结起来，采用建筑面积计价，是存在一定猫腻和占用公摊面积做其他事的可能，但只要管理规范，这也不是什么根本性的大问题。

　　采用套内面积计价，通过完善公共部分设计的最低标准，相比而言会更加完美、省事。

　　如果二选一的话，我也认为套内面积计价更合理。

　　但是，这个问题持续了二十年了，为什么最近突然炮轰起公摊了呢？

　　

　　前面已经阐述，无论用建筑面积还是套内面积计价，只要管理严格、规范，这其实都不是什么本质上的大问题。

　　最近突然刮起的这股对公摊发难之风，我觉得更多是对房价高企之下老百姓心态上的一种安抚。意思就是，媒体还是非常关注民生，为民着想的。

　　另外一个可能就是“公摊”给普通百姓的感觉都是切肤之痛，很能引起共鸣，但如果你了解了公摊的来龙去脉，它也不是那么的万恶不赦。

　　呼吁套内面积计价是一个合理进步，这本身没有错，只是我感觉这件事不应该有如此高的规格。

　　把对楼市的关注重点转移到公摊问题上来，实有一种避重就轻，头痛医脚的感觉。