鹤岗化正成为收缩城市的代名词。

　　01另一个“鹤”字头的城市，登上热搜。

　　近日，一篇题为“10万元买8套房”的报道冲上热搜，其中最便宜的一套房只需1000元。

　　这件事发生在河南北部的鹤壁市。和黑龙江鹤岗一样，它也是一个名字相似的资源型城市。同时，“房子跌回白菜价”的案例自然引发了无数的联想。

　　事实上，鹤壁和鹤岗的白菜价房有相似之处，也有实质性的差异。

　　白菜价格在鹤岗很常见。在全国300多个城市中，鹤岗的房价排名倒数第一，平均价格只有2000元左右，相当于深圳的1/30-1/40。

　　但在鹤壁，几万甚至几千套房只存在于“老区”，而且大部分都是30-40年甚至更久的房子，没有燃气，没有暖气，整体比较破旧。

　　根据第三方平台数据，鹤壁二手房平均挂牌价格在7000元左右，老区房价普遍低于2000元。然而，在齐滨区等新区，房价在7000元以上。

　　熟悉鹤壁的人都知道，当地有“老区”和“新区”。老区讲的是山城区和鹤山区。鹤壁作为煤炭城市的历史见证是基于传统矿区的发展，但也随着资源的枯竭而停滞不前。

　　早在20世纪90年代，鹤壁就在老区40公里外建设了新城，建设了经济技术开发区；2000年左右，市政府及相关机构全部迁至新区。

　　经过20多年的发展，新区已成为当地的经济、工业、商业和文化中心，带动了大量的人口迁移，老区自然衰落。

　　由于行政中心和产业中心的搬迁，这与甘肃玉门等地的老区衰落有一定的相似之处。

　　02鹤壁和鹤岗都是资源型城市，走上了不同的转型之路。

　　从2009年到2012年，国家分三批划定69个资源枯竭的城市(县、区)，主要集中在东北、中西部地区。

　　鹤岗是河南省69个资源枯竭的城市之一，焦作市、濮阳市、灵宝市位列其中，鹤壁市位列其中。

　　虽然不是官方意义上的资源枯竭城市，但鹤壁煤炭资源的开采空间越来越小，国家煤矿整合和双碳的影响越来越深远，鹤壁煤炭经济不再是原来的。

　　高峰期，鹤壁原煤年开采量超过1200万吨，现在只有300万吨左右，比高峰期收缩了3/4。

　　早在20多年前，鹤壁就意识到了这一点，并主动进行产业转型。如今，鹤壁煤炭行业在整个行业的比例已经从建市之初的90%以上降到了6%左右。

　　一系列新兴产业在“一煤主导”格局不再存在的同时，也开始崛起。

　　目前，鹤壁已形成以电子电气产业、现代化工和功能性新材料产业、绿色食品产业、镁基新材料产业为代表的四大主导产业，以及以数字经济核心产业、生物技术产业和现代物流产业为代表的三大新兴产业。

　　虽然新支柱的崛起还需要时间，但鹤壁并没有像鹤岗那样陷入10年的停滞甚至收缩期，因为转型相对较快。

　　从2012年到2022年，鹤壁GDP总量从544.7亿元增加到1107.44亿元，接近翻倍。

　　虽然无法与省会郑州10年翻三倍相比，但经济并没有失速。

　　在人口方面，虽然出现了负增长，但并没有像鹤岗那样大幅收缩。数据显示，2012年至2022年，鹤壁常住人口从160.28万人减少到157.24万人。

　　因此，鹤壁只要保持产业转型升级的步伐，就不会轻易成为下一个鹤岗。

　　03与资源枯竭相比，行政中心搬迁对房价的影响不容低估。

　　由于行政主导地位的存在，当城市行政中心向外迁移时，自然会推动商业、教育、文化、交通等资源的重新配置。

　　中小城市越多，资源型城市越多，影响越突出。

　　原因是，与多中心化大城市相比，中小城市只有一个中心，各种资源围绕行政中心配置，对政府居民迁移的影响相当大。

　　政府驻地搬迁清单 资料来源：地理学报. 2022,77(10)

　　就城市而言，大城市普遍比中小城市更有弹性。

　　北京市政府迁往通州，不会改变东西城区作为“中心区”的独特地位，但通州受益。

　　在合肥，市政府和省政府已从庐阳区迁至政府区和滨湖新区。在推动新区崛起的同时，老城区将失去亮点。然而，由于学区、商业和交通设施的存在，老城区并没有直接衰落。

　　然而，对于大多数中小城市来说，新区和旧区更像是零和博弈，很难既有鱼又有熊掌。新区的蓬勃发展与旧区的衰落直接相比。

　　甘肃玉门是典型案例。玉门堪称“中国石油工业摇篮”， “铁人”王金喜出生在这里。在巅峰时期，玉门油田原油总产量约占全国年产量的一半。

　　然而，随着石油资源的枯竭，原本设在老城区的石油管理部门和玉门市政府相继搬迁，一个搬到了100公里外的酒泉市，另一个搬到了20公里外的新城。

　　因此，和鹤岗一样，玉门也出现了“2000元买套房”的极端场景，发生在人口严重流失的老城区。

　　04当政府机构搬迁仍在进行时。

　　近年来，如果一个地方想大力发展新区，它往往以政府居民的搬迁为直接起点，许多人建议通过搬迁行政中心来提高区域价值。

　　据不完全统计，近20年来，北京、合肥、成都、长沙、沈阳、西安、济南等至少有10个大城市完成了市政府的搬迁，中小城市数不胜数。

　　如今，仍有一批城市陷入行政中心搬迁纠纷。

　　在广州，许多人甚至代表提议将省政府或市政府搬到60公里外的南沙区，以推动副中心的发展。

　　在西安，市民甚至专家学者都建议将省政府西咸新区推动西咸一体化发展。

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　　当然，行政中心的搬迁只会带来短期利好，更重要的是行业。如果行业跟不上，人就留不住，所有资产的价格都很难维持。

　　总之，有人有一切。没有人，房子什么都不是。