许多人都试图给中国楼市划出分水岭。因此，楼市的黄金时代、白银时代这种说法我们听了将近十年。

 

其实，2007年第一次进行楼市调控的时候，是可以确立分水岭的，但是不到两年调控政策就放松了，楼市报复性反弹，让整个“岭子”垮掉。

 

随后，楼市一马平川。

 

正如病毒的耐药性一样，楼市现在对调控已经免疫。

 

现在，限购、限贷、限价、限售、限商，东邪西毒南帝北丐中神通五大高手联手，也没能缚住楼市。

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楼市调控的“长效机制”，在官方口径中，最早提出“长效机制”是在2006年，11年过去了，只见“长”，不见“效”。

“限”字派的五大高手对楼市素手无策，原因很简单，他们的着力点都是在“交易”二字，这肯定不是七寸所在。

 

有不少人，包括“捉住”公众号里的其他几位朋友，屡次提及“持有”环节的累进制房产税。

这种累进制，按照他们的想法，是带有惩罚性的，也就是超过一定人均面积后，需要缴纳非常高的“惩罚性持有税”。

这个做法当然可以控制住房价，但有“矫枉过正”之嫌，会产生金融动荡、经济硬着落的风险。这个风险究竟有多大，究竟可不可控还有探究的空间，不过在目前的国际环境下，中国不大可能冒这个险，而会选择相对“平和”的政策。

以限制交易环节为主的方式难以奏效，以惩罚持有环节的累进制房产税又难产，楼市如今挺“胶着"。

 

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正当大家看不懂楼市未来走向的时候，上海的两宗土地拍卖像是茫茫海上突然亮起了一盏灯:

7月4日，上海土地交易市场发布公告，挂牌出让浦东新区、嘉定区 2幅建设用地。

亮眼的是土地用途：租赁住房。

 

此前，北京、上海、广州、佛山、保定等城市，已经出现过“竞自持”的土地拍卖，这些自持房，本质上也是租赁用房。但是像上海这样直接把土地用途定义为“租赁用房”，还是第一次。

这样做，更加决绝，也表明了一种未来土地出让的趋势。

 

土地出让的艺术总是与时俱进的，从房地产发展初期资金有限时期的划拨，到后来以招拍挂为主，到现在竞自持、租赁用房，其中隐藏着经济发展大势的脉络。

 

高端有市场、中端有支持、低端有保障，这个住房问题的解决之道是官方的提法。

任志强亦在多年前说过“商品房就是为富人建的”这样的话。许多人拿了这半截话就开炮，殊不知任志强这个观点还有另一半，商品房价格应该由市场决定，你有钱，你愿意多贵去买是你的事，但是前提要保障中低端人群有房住。

这就好像解决温饱问题是保障民生的任务和目标，但山珍海味，你有没有钱吃，要卖多贵，就不归政府来保障了。

但是，这个提法的顺序摆错了，如果要大家对楼市没有抱怨，必须是先满足了低端有保障，然后才是中端有扶持，最后才是高端有市场，房价爱多高多高，大家无话可说。

回过头来看看，过去十多年里，廉租房和保障性住房的建设是杯水车薪，真正解决中低端人群居住问题的，还是个人出租的商品房。这就让租赁房屋者没有保障，并且租金也随着房价的增长而增长。

有人会说，有新加坡的组屋，香港的公租房可做参考，为什么我们不依样画葫芦呢？

依样画葫芦可不是个好词。

我们是一个人口大国，仍然是发展中国家。过去的十几年里经济发展是第一要务，地方政府并没有那么多钱建设足够的廉租房。所以，依赖卖地的土地财政也是不得已之举。

现在，经济发展到一定程度，有财力了，再回过头来解决“租赁”的问题。

 

这是一种韬光养晦的做法，有些问题的解决是必须付出一些代价的。

 

我向来不怀疑政府解决民生问题的决心和智慧，有一些怨声，那是因为缺少解释和理解。

 

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下半场，意味着要互换场地，意味着整个战略战术的调整。

在中场休息时，对下半场策略的选择，其艰难不亚于一场战斗。

最终，我们看到了一条在“限制交易”和“惩罚持有”之间的中庸路线-----

发展租赁战略。

2017年，或许才是楼市的分水岭。

 

在此战略下，下半场的楼市将会是什么样？

鄙人有几个观点供大家分享，不一定正确：

1、政府已经接受“不是所有人都能拥有商品房”的现实，以后用于出售的商品房和供地依然稀缺，有价值的城市的商品房，价值依然很高。但是，随着租赁性住房供应的加大，租金如果较为低廉，其实变相降低了普通商品房的租赁价值。

我们楼市的发展将会越来越像香港:

豪宅、占据优越位置和景观的房子，将会由市场定价，无论多贵，只要有人接手就行。而位置较为一般的普通住宅，其增值潜力将会有所下降。

2、租赁性住房的发展，更加排除了惩罚性的累进制房产税出台的可能。

很大概率将会在各地，分批次收取税点较低，类似于目前上海、重庆试点的税率的房产税。这样的房产税，并不会导致房产抛售，无法令房价下跌。

但是，通常这样的房产税会导致租金上涨，将税负转嫁到租客身上。但因为租赁型住房的发展，让这种转嫁变得困难。国家在房产税征收和保障中低端收入人群的租赁这个两难的问题上，取得平衡。

3、租赁住房如何捆绑户口、教育、保险等问题，是亟待明确和解决的问题。

就算租赁住房可以解决这些问题，中国人占有房屋的愿望以及“丈母娘”的压力，会导致可以销售的商品房依然会受到追捧。要改变这种思维，变得像其他国家那样在租赁住房里怡然自得过一生，至少需要几十年的时间来改变思维和观念，尽管原来的思维和观念是不正确的。

不过，房子是用来住的。解决了居住问题，政府可谓仁至义尽。你想要拥有商品房，那就各凭本事。如果说之前还可以抱怨房价高导致房租高，连租房都成问题，那么在租房问题解决之后，再抱怨房价高就不会再获得支持和同情了。

正如你闹着吃不饱饭，大家会同情你、帮助你，你闹着不能吃鱼翅燕窝，没有人会理睬你，这就是下半场思维上的重大转变。

4、中国住房的租赁投资回报率是极低的，利用土地拍卖的形式让开发商建设租赁性用房，虽然目前开发商们还追捧，但是一旦形成长期机制，没有任何空子可钻，这种建设租赁性住房的热情和持久度值得担忧，政府为主导的保障性住房终将成为主流。

无论是开发商购买租赁性土地，还是政府修建保障房，这都是以牺牲政府卖地收入为代价的。开发商购买租赁性土地减少了土地溢价，如果地方政府修建保障性住房，土地价值则更低，这对地方政府的财政收入是一个考验。

换句话说，解决了租赁性用房的问题您可还别不满意，就算要解决租赁用房的问题，难度都还挺大，需要有点壮士断腕的魄力才行。