房地产作为人们投资和生活的重要领域，其价格变化和政策调整总是影响着数百万家庭的心。

　　最近，由于央行降低了第一套住房贷款利率，实施了两项不认房政策，房地产市场的趋势和预期发生了显著变化。

　　隐藏着什么样的市场规律和未来趋势？这是否意味着我们正处于一个大的调整期？明年的房价将如何变化？

　　有专家预测，2024年的房价可能会出乎意料，建议大家做好“退潮”的准备。

　　一是政策不断，但房价仍处于下行阶段

　　2023年8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布通知，调整优化差异化住房信贷政策。对于贷款购买商品房的居民家庭，第一套商品房的最低首付比例不低于20%，第二套商品房的最低首付比例不低于30%。

　　同时，两套住房商业个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

　　这项政策被认为是近年来最大的降息措施，旨在支持刚性需求和改善需求，缓解一些城市的库存压力，促进房地产市场的稳定健康发展。

　　此外，自2023年9月1日起，国家实施了认房不认贷的政策，即对已有住房且无贷款记录的居民家庭，在购买第二套商品房时，可按照第一套商品房商业个人住房贷款标准执行。

　　这一政策有利于提高购买力，增加交易活动，缓解一些城市的供需矛盾。

　　这两项政策在短期内刺激了房地产市场，一些城市出现了抢购现象。然而，从长远来看，这些政策并不能改变房地产市场的基本面和趋势。

　　目前，我国房地产市场仍面临供过于求、库存过高、去杠杆化压力、金融风险等多个问题。此外，在对“三箭共发”等重要政策的详细解释中也明确指出，“坚持城市政策原则”、“加强城市主要责任”、“根据当地情况采取措施”、“促进房地产市场稳定健康发展”。

　　这意味着各地仍需根据自身情况进行差异化调控，不会放松对楼市的控制。

　　因此，在目前的环境下，房价仍处于下行阶段。根据国家统计局发布的数据，2023年8月，中国70个大中城市中有15个城市新建商品房价格环比上涨，55个城市下跌或持平；与去年同期相比，18个城市上涨，52个城市下跌或持平。

　　从趋势上看，房价上涨的城市数量和幅度不断减少，房价下跌的城市数量和幅度不断增加。

　　2、专家：国内房地产严重过剩，14亿人无法生活

　　房价下跌的根本原因是国内房地产严重过剩。根据经济学家任泽平在《中国住房库存计算：过剩或短缺》报告中指出，截至2018年底，中国城市库存房地产多达3.11亿套，1978年只有3100万套。可以看出，改革开放以来，我国城市住房数量增长了9倍。

　　如果按一套房子住3人，3.11套房子可以有9.33亿人，而我国城市常住人口城市化率为60.6%，即全国城市人口超过8亿人。

　　可以看出，2018年，我国的住房资源足以让当前的城市居民生活，将会有剩余。房地产业经历了三年的发展，住房资源过剩的问题只会更加严重。

　　此外，它还没有包括全国其他类型的房地产，如小产权房、闲置房、商品房和办公用房。据有关机构估计，中国目前总建筑面积约700亿平方米，其中约1/4为空置房屋。根据中国35平方米的人均住房面积，“空置”住房可供2亿人居住。

　　这些空置的房屋不仅浪费了宝贵的资源，而且还引起了市场的担忧和不安。一方面，高空置率意味着需求不足、供需不平衡和房价压力。另一方面，高空置率也意味着闲置资金、低投资回报率和金融体系的风险。

　　专家认为，中国目前的住房过剩主要是由过去十年的高速建设和投机引起的，而不是由人口老龄化或生育率下降等结构因素引起的。

　　因此，在未来一段时间内，随着经济增长放缓、政策监管收紧、去杠杆化、金融风险防范等因素的影响，中国的住房过剩问题将逐渐出现，并对房地产市场产生深远的影响。

　　从2024年开始，房价将出乎意料

　　那么，在这样的背景下，明年的房价会如何变化呢？有专家预测，从2024年开始，准备“退潮”？并预测明年房子可能会出乎意料。

　　基于以下几个方面的分析：

　　首先，从供给方面来看，由于土地供应紧张、建设成本上升、环境保护限制等因素，未来新的建设和竣工面积将会减少。

　　据中原房地产研究中心统计，2023年1月至8月，全国房地产市场新建竣工面积将减少。在全国40个主要城市中，新建建筑面积同比下降11.7%，竣工面积同比下降8.4%。这意味着未来的住房供应将减少，并在一定程度上支撑房价。

　　第二，从需求方面来看，由于人口增长放缓、城市化率提高、收入增长放缓、购房意愿下降等因素，未来的住房需求也将减少。根据国家统计局发布的数据，2023年1月至8月，商品房销售面积同比下降9.2%，商品房销售同比下降6.4%。这意味着市场的购买力和消费信心都在下降，给房价带来了一定的压力。

　　第三，从金融角度来看，未来房地产融资也将受到限制，因为央行的货币政策保持稳定和中立，银行信贷政策收紧，房地产金融监管加强，资本市场波动。根据央行发布的数据，2023年1月至8月，个人住房贷款余额同比增长14.5%，低于去年同期的15.2%；房地产开发贷款余额同比增长7.6%，低于去年同期的8.2%。这意味着房地产行业的资金来源和流动性都在下降，这对房价产生了一定的影响。

　　从以上三个方面的分析可以看出，未来的房价走势将受到供需和金融的影响。

　　供给方面，由于新建工程和竣工面积减少，住房供应将减少，对房价形成一定的支撑；

　　在需求方面，由于人口增长放缓、城市化率提高、收入增长放缓、购房意愿下降等因素，

　　住房需求也会减少，对房价造成一定压力；在金融方面，由于货币政策稳定中立、信贷政策收紧、金融监管加强、资本市场波动等因素，房地产融资也将受到限制，对房价产生一定影响。

　　写在最后以上是我对明年房价走势的分析和预测。当然，这只是我个人的观点，不代表任何权威机构或专家的意见。

　　房地产市场是一个受各种因素影响和限制的复杂系统。没有人能准确预测未来的房价趋势。因此，在购买或投资房地产时，请务必根据自己的情况和实际需要做出合理的判断和决策，并注意风险防范。