中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议中对房地产做出了明确指示，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。

　　这是继金融16条以后对房地产又一次强调和定调，为什么这么说呢？其实很简单，当前不管是楼市问题还是国内外问题都很严峻，对于外部环境当然不需要我们老百姓操心，但是关于民生我们不得不重视，2019年发生了疫情以后，老百姓的钱包空了，房住不炒了以后我们的房价高位稳定，目前还没有回归到合理的水平，房地产作为经济的支柱产业，一方面需要保住老百姓的财富积累，另一面又需要去化解20多年房产畸形发展带来的泡沫和金融风险。

　　那么2023年房产该如何发展？又如何增强老百姓对楼市的信心？三个方面。

　　一、满足刚需和改善型住房的合理住房需求

　　我们的楼市并不缺房子，但是缺少优质地段的好房子，以往这些优质的房产基本上掌握在炒房企业以及炒房客手中，想要去买就得高位接盘，很多人说我们96%的城镇居民都拥有一套住房，未来我们的房子肯定不好卖变成白菜价。但是我们可以从另外两个维度来分析。

　　从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善性需求。可以视作我国的住房真实需求。其中刚需主要来源于：人口和城镇化率的提升，包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市 人口迁移导致的结构性变化等。改善性住房需求主要是由住房条件的提升所带来的，来源于人均 住房面积的提升和棚改带来的改善性需求。

　　根据这个需求我们可以得到以下结论： 人口与城镇化率提升带来的刚性需求：2035 年前，城镇化提升带来新增住房需求平均每年为 3.5 亿平，而 2036 年之后会下降到 0.68 亿平。一线单个城市平均每年有 268 万平的需求，二线单个城市有1004 万平。人均住房面积提升带来的改善性需求：人均住房面积提升带来的新增住房需求约为 5.55 亿平/ 年。一线单个城市平均每年有 1150 万平的需求，二线单个城市有 922 万平。 我国的住房真实需求还有多少？根据测算，2022-2024 年真实住房需求分别为 10.11、9.63、 9.66 亿平。我国新增住房真实需求在 2035 年前平均为 9.97 亿平/年，根据新房占总销售的 70%估 算，预计商品住宅销售中枢在 7.0 亿平/年。2035 年以后由于刚需的明显缩减，新增真实需求会 下降，但仍超过 6.5 亿平每年，主要由改善性需求支撑。

　　所以未来仍然有大量的刚需和改善型住房需求。可以肯定的是未来老百姓买房是趋于平稳和安全的。从整个2022年的保驾护航上就能够看出来。首先就是利率的四连降以及降低首付。还有放开各种限制等情况。

　　二：降低房地产相关的风险

　　房地产的风险分为三部分，第一部分就是开发商的风险，第二部分就是银行的金融风险，第三就是老百姓的风险。

　　首先开发商过去玩的是三高模式，高周转、高负债、高杠杆。由于之前城市化率的大力推进，各个行业的钱都大量流入到房地产当中，开发商的负债就越来越高，有了三道红线以后，我们才发现开发商的负债已经达到了资不抵债的情况了。

　　所以从2020年开始就给了开发商三道红线，2023年的6月份，三道红线的截止日期就要到了，这两三年开发商可以说在不断的想办法降负债，一是通过减少拿地开源节流，二是加速降价出售旗下的楼盘回本（这中间产生了恶意降价，于是2021年就有了限跌令），到目前为止，有很多企业仍然没有把负债降到安全红线以内，但最起码都处于减少负债的情况，于是在年底有了金融16条的发布，从源头上进行保交楼以及后续开发商拿地消化的问题。

　　其次是银行的风险，银行作为放款机构，以利息为基本利润，但很多时候银行的做法就是睁一只眼闭一只眼，这给楼市的金融风险加大了筹码，用于企业的贷款违规进入楼市，还有各种高评估低首付的案例，结果就是我们的法拍房数量越来越多。所以从2020年开始，给了银行两道红线，不准随意的放款，对开发商罚款有要求，对普通民众提高门槛等情况来降低金融风险，包括今年利率四连降，也是为了增强老百姓买房的信心，降低买房的成本，从而降低银行的金融风险。

　　最后是普通老百姓的风险，目前老百姓买房遇到的三个实际问题，一是负债已经达到了极限，二是收入不稳定房贷占比大导致无法消费。三是很多时候买房就被套牢包括烂尾楼。不过这些风险现在正在慢慢的解除。

　　三：房住不炒加大以及增加老百姓的收入促进经济内循环

　　房住不炒仍然是未来房地产发展的核心，不过今年的二十大又提高了一个新名词叫做租购并举，未来我们需要达到的一种状况就是共同富裕，住有所居

　　共同富裕首先就是要解决贫富差距问题，贫富差距主要体现在房产上面，所以房住不炒很好的打击了炒房客和炒房集团，几年下来，楼市的真实交易量显现出来了，房价在高位稳定后迎来了15个月的下跌，这就说明去房子的金融属性很成功，未来房地产税的出台会让房地产市场彻底进入买方市场，届时贫富差距会慢慢的缩小。

　　住有所居对应了现在的租购并举，之前想在城市中发展，只能够通过买房这一条途径，可是现在不一样了，未来会有很多房产的新模式出现，未来不管租房也好还是买房也好，都能够享受到城市发展带来的红利。

　　那么经济内循环是提升经济的主要手段，可问题是目前很多人处于高负债的模式，还有高房贷问题，没有多余的钱进行消费，不过随着疫情的全面放开，未来我们的经济会快速恢复，加上现在对房产的调控，未来还是以实体经济发展为主，等老百姓的钱包鼓了、负债降了、高房价问题解决了，那么真正的经济内循环才刚刚开始。

　　不过随着高房价的慢慢下降以及全面的放开，加上楼市的全面放开，未来能够预测的是房产还是会健康平稳的发展，老百姓买房的热情会再次被点燃。可以说这个冬天并不寒冷。