消息来源：张九译

　　整理资料：张九译

　　前两天正在上班，接到武汉的一个女同学电话，询问我买公寓的事情，她在武汉上班五六年了，现在还没有结婚，想买一套公寓，问我现在还合不合适，我告诉她别买公寓，买了以后问题多多，可是她觉得这个公寓还不错，精装修交付，自己又不懂装修，我还是劝他，武汉有很多小面积的住宅，从50多平的一室到60多平的两室都有，也是带精装修，干嘛要买公寓呢？况且她名下没有任何资产，第一套一定要买住宅

　　我为什么要这么劝她呢，因为本身我从事八年的房产销售，我和我的朋友经历过买公寓的那些坑。

　　一、冲动之下买了公寓

　　这几年房地产比较火热，各种形式的房子层出不穷，大概在2014年的时候，我们这边城市化率扩张得比较厉害，由于靠近海边，夏天旅游的人特别多，小公寓这个时候火热的不行，当时我的一个朋友从内蒙古过来旅游，一下子就喜欢上这个地方了。觉得如果每一年夏天来这边旅游度假真是个不错的选择。

　　如果选择租房的话，一般不靠海边，海边的全是小公寓做日租房，但是每一天的价格很高，基本上在500到800一天，可是我这朋友又特别喜欢大海，就喜欢那种在家推开窗帘就能看到大海的感觉，刚好我当时做销售，代理了各个新房的楼盘，但我给他的建议是别买公寓，因为在这个公寓的后面还是有很多住宅的，但是朋友还是想买公寓，加上之前去过一次售楼处，销售告诉他这个公寓很抢手，带精装修交付，即使只住一夏天也没有关系，他们售楼处有个托管出租模式，夏天来的时候业主自己住，走的时候售楼处就会把房子租出去，这样也不耽误还贷款。于是当时我朋友首付了30万，贷款30万买了一套位于15楼的北向观海公寓。面积是50平，一室带卫生间和厨房。每个月还款3400元，这里要说一下，公寓的首付是50%，贷款年限只有10年，当时的贷款利率是6.55%。

　　在等待了一个月左右的时间，这套公寓的所有的手续全部办下来了，只不过当时项目还在建，需要在第二年的秋天才开始交房，不过我朋友还是很高兴，想想以后来旅游就不用租房子花那么多的费用，而且还可以出租出去，一点也不亏。

　　可是往往我们只愿意去相信我们愿意去相信的事情，对于很多问题只看到好的一面，却没有看到公寓不好的一面。（这些是从朋友买了公寓实际使用的情况出发，并不存在抹黑）

　　二、噩梦开始

　　房子在2015年的9月交房，实际上这个时候已经过了旅游旺季，我们这里的旅游旺季从每一年的5月份开始，在9月的时候基本上已经结束，因为孩子都开学了，家长们也需要回去陪孩子办上学的事宜。于是当年销售就建议这个公寓先别出租，加上刚交房精装修交付，屋里多多少少有些异味，不如到来年的夏天再出租。我朋友也听从了建议。

　　第二年的夏天，我朋友的亲戚知道他在这边买了公寓，而且还是海景房，非要一起过来旅游，我朋友也不好推辞。于是一行5个人一起来到这边旅游，但是问题来了，我朋友买的是50平的公寓，这有一个卧室，连厅都没有，这个公寓类似于我们出差住的酒店，只不过多了一个厨房，说是厨房也就是一个台面加上一个电磁炉，因为公寓是商业性质的，不能安装天然气。来了那么多人只能住一个人，他的朋友还要在附近找地方住。

　　前面说到过，夏天旅游旺季周边的日租房基本上要500到800一天，即使是去找宾馆也需要200到300一天，这边的海鲜还是不错的，原汁原味。他们又不想去饭店吃，只能去租日租房，因为里面可以做饭。但是原本他们来也不知道要花那么多钱，况且还有四个人，花销太大，基本上他的朋友来这里就玩了4天就走了，这四天花费了他朋友将近8000块钱。弄得大家都没有玩好。再说回到我朋友，随便能够在家就能够看到大海，但由于买的是北向的公寓，一直见不到阳光，整个屋子里面非常潮湿。还有一种阴冷的感觉。晚上基本上也睡不着觉，因为当时的公寓是建的南北两排，北向可以看海，南边的公寓可以看公园，中间一条大走廊，夏天来旅游的人多，大半夜不睡觉的很多，尤其是带小孩的旅游客，孩子一闹就是半夜，对于我朋友这样睡觉比较轻的人真是一种折磨。最关键的是我朋友想着自己做一做海鲜吃，但只有电磁炉，做出来的味道太一般了，炒了一个青椒炒海鲜满屋子的油烟味。

　　于是我们想到之前销售跟他说过可以出租的，玩了半个月我朋友找到销售，销售说可以，但是在租金的价格上产生了巨大的分歧，我朋友认为这个公寓位置好，旅游客也多，那么如果从9月份到第二年的5月份，每个月至少是2000元钱。从5月份到9月份我朋友自住。应该售楼处给我朋友18000元，但销售告诉我朋友，最挣钱的几个月就是5月到9月，9月份以后就没有什么游客了，想出租的话价格也会很低，销售的意思只愿意给800元每个月，这个就和我朋友的心理落差有点大了，但销售也说了，托管出租这样的事情就是你情我愿的，你可以选择给我们托管，也可以自己住或者租。

　　事实上我朋友很生气也就没有找他们托管，决定自己租出去，但是市场就是那样的市场，旅游城市的一个特点就是候鸟城市，夏天的时候人满为患，到了秋天游客走了，几乎是没有人在海边住的，加上北向的公寓在秋冬之际风特别大，没有几个人愿意租，最后我朋友只能以1000元每个月把公寓租出去了。

　　三、无法摆脱的公寓

　　到了2018年，全国的房价都开始涨了，朋友觉得租金太少，这么些年一直换着贷款，还不如趁现在房价高给卖出去。这个时候人们接受的讯息也开始多了，知道公寓和住宅的区别了，我朋友委托了几个中介帮忙卖，但中介看了房子以后说，90万可以当报价挂出去，但是实际成交价会比这个低很多，大概85万能成交，我朋友一合计也可以，不管怎么说也是赚了，只不过赚的比较少而已。

　　可中介接着说，公寓是有税费的。这个税费是比较高的，大概是14.7%的税费（5%的土地出让金、6.6%的增值税、3%的契税、0.1%的印花税）也就是说即使按照我朋友当初购买的60万的总价，这个税费也高达将近9万块钱。这个费用想要解决也就三个方式，要么我朋友全出，要么购买方全出，要么一人一半。我朋友肯定是不想出这笔钱的，但是现在的购房者也会核算成本，如果价格过高也会直接放弃购买。

　　中介接着说，卖这种公寓就是不能着急，也不是说卖不出去，关键时间会比较长，这种公寓有一定的局限性，除非和你一样特别喜欢大海，现在买住宅的还是比较多，毕竟根据政策过两年以后就没有增值税了，而公寓的这些税会一直存在。

　　从2018年到2019年这一年的时候，中介前前后后带了将近20组客户去看我这个朋友的房子，每一次进去的时候看得都挺好，但是回来以后都觉得价格太高，而且不愿意承担高额的税费。期间我朋友也想过把费用给全包了，可是算了一下确实不合适。从2014年的买的时候就开始还贷款，利息差不多也还了5万多，加上这9万的税费。总成本已经是74万了。这两年房价有所回落，如果成交价是80万到85万之间的话，加上银行的贷款。基本上我朋友算是赔了。我朋友有的时候和我聊天也抱怨，如果当时是买的住宅也许现在早赚钱了，可世界上哪里有后悔药呢？

　　四、后续

　　我朋友也想过办法把这套公寓卖出去，但是还是无人问津，前不久我朋友加入了这个小区的公寓群，结果一打听，当时这栋楼的公寓全部卖给了外地人，因为本地人知道靠近海边的烛照或者公寓是比较潮湿阴暗的，当时的这个公寓就是为了旅游客采取建设的，有的购房者花的钱比我朋友还多，而且有的价格比我朋友卖得还低，他们没有别的想法，就是赶紧把这个公寓卖了，赔也认了。

　　在公寓群里面打听了一下，只有南边采光比较好的几套公寓卖出去了，北边的公寓几乎没有卖出去的，而且这几年的出租行情也不怎么样。以前只有公寓楼作为日租房，现在附近的很多住宅也被改成日住房了，在整个夏天日租房的市场也非常的激烈。一套80平的住宅每天的价格只需要300就可以了，这就让我朋友的公寓失去了价值。

　　知道今天我朋友的公寓还在中介挂着，中介也差不多有一年的时间没有沟通了，即使打电话也是象征性地回访，问一问公寓卖没有卖。当一个公寓超过一年没有卖，基本上中介也不会去好好推送了，毕竟占用资源。我朋友也想好了，还有3年这套公寓的贷款就还完了，不行的话就到时候还完贷款再说，这期间我朋友原计划在内蒙那边买第二套房子的，结果这30万是直接套进去了，没有多余的钱去买第二套房子。

　　有的时候我朋友大半夜不睡觉还会给我打电话，说起可能这辈子最后悔的事情就是2014年的夏天，冲动买了公寓，如果再给一次机会坚决去买住宅。他很害怕这套公寓最终砸到自己手中。

　　看得出来，我的朋友真的很后悔，同时也不甘心。