自2023年初以来，中国房地产市场进入了新一轮的下行趋势。数据显示，今年上半年，中国房地产市场积累了近7亿平方米的库存，截至7月，中国二手住房上市数量也急剧增加，总共超过200万套。其中，成都和重庆的二手住房上市数量已超过20万套，上海也有19万套。此外，中国近100个城市的房价也有所下跌。

　　为了缓解房价下跌的趋势，各地出台了相关的救市政策。大多数城市放开限购限售，将抵押贷款利率降至4%以下，增加公积金贷款金额，最大限度降低购房者成本。

　　然而，从目前的角度来看，这些政策并没有明显的效果，房地产市场仍在继续低迷。面对当前的房地产市场问题，一个买蔬菜的阿姨总结得非常透彻，一句话“说”了房地产市场的本质，这是怎么回事？

　　购房需求减少的趋势越来越明显

　　从目前的房地产状况来看，刚性需求和改善需求呈下降趋势，主要原因如下：

　　1.疫情影响

　　经过三年的疫情，很多企业经营困难，很多人遭遇收入减少或失业，购房能力严重削弱，无法支撑目前的高房价。在这种情况下，很多人的购房观念越来越理性。考虑到经济的不确定性，很多家庭选择暂时不买房，保留资金应对紧急情况。

　　这种心态的普遍存在导致了购房需求的减少。购房需求的减少将使许多房屋越来越无法出售，进一步促进房价的持续下跌，房地产开发商的销售也将显著下降。这对整个经济体系来说是一个非常不利的情况。

　　2.提高城市化率的空间非常有限

　　在过去的10年里，随着城市化进程的加快，越来越多的人涌入城市，对住房的需求也在增加。然而，近年来，我国住房需求下降的趋势越来越明显。

　　首先，数据显示，2022年底，中国常住人口城市化率已超过65%，这意味着农民进城买房的空间非常有限，而且越来越慢。

　　根据发达经济体的经验，如果按住房计算城市化率，中国城市化率持续上升的空间最多不到10%，这不到10%的空间可能需要20年或30年才能完成。这种城市化率可能对促进房地产的影响相当有限。

　　其次，从目前的房价来看，即使经过几波调整，大多数城市的房价仍然很高。对于大多数年轻人来说，房价仍然远远超过他们的承受能力，所以没有必要买房子。在这种情况下，购房需求下降的趋势可能更加明显，房价下跌的动机也将逐渐增加。

　　3.结婚率和生育率下降

　　随着社会的不断发展，中国年轻人的结婚率和生育率继续下降，全面放开二三孩政策不能阻止人口下降。据统计，2020年中国新生人口1200万，2022年只有956万，降至1000万以下。预计今年可能不到800万，人口复苏的可能性也很小。

　　造成这种现象的原因有很多。随着教育、医疗等费用的不断上升，抚养孩子的成本也在上升，这让很多年轻人望而却步。此外，许多年轻人更加注重工作和生活的平衡，不愿意牺牲自己的个人时间和生活质量来结婚和生育，导致目前的结婚率和生育率都在下降，购房需求自然也在下降。

　　房地产赚钱效应的消失

　　在过去的10年里，中国的房地产市场发生了巨大的变化。在这个过程中，许多开发商可以很容易地从银行、信托和其他渠道借钱，然后购买土地来建造房屋。在当时的土地拍卖市场上，无论土地价格有多高，一些房地产企业都会“抢劫”。

　　当地价格上涨后，二手房业主和新楼将坐在地上涨价，推高房价大幅上涨。在此期间，少数有经济头脑的投机者也借此机会积累了大量财富。

　　到2017年，房价达到峰值。由于房地产投机，房价上涨过快，积累了大量房地产泡沫，严重扭曲了房地产市场的正常运行。因此，国家开始将“不炒房”作为国家政策，这意味着房价继续上涨的空间已经被封锁。

　　后来，国家将加强对房地产市场的监管，通过购买限制、贷款限制、销售限制等措施，遏制房价上涨，逐步开始实施房地产税，大大增加了多套房的持有成本，不仅使房地产失去了盈利效果，投机者也逐渐选择退出市场。

　　这些都是中国房地产市场发展过程中不可避免的过程，也是国家加强房地产市场监管和长期机制建设的重要成果。在未来的发展中，中国将继续坚持“住房不投机”的原则，进一步完善房地产市场监管政策，稳定市场预期，促进房地产市场的稳定健康发展。

　　与此同时，各地也在加快公共租赁住房、廉租房等住房租赁市场的发展，以解决低收入群体的住房困难，促进所有人居住的目标的实现。

　　我们该怎么办？

　　随着房地产市场的调整，我们需要重新审视购房的重大决策。最近，一些房地产专家建议，只要人们拿出三分之一的存款，他们就可以恢复房屋的购买、装修和相关消费，从而促进中国经济和房地产市场的复苏。毕竟，去年中国的居民存款增加了15万亿元。

　　然而，一个买蔬菜的阿姨的话值得我们思考。她说，中国的房价已经处于历史高位，如果你拿积蓄20年的高价房，可能超过损失，现在甚至很多像她这样的买蔬菜阿姨，知道房子可以赚钱，这意味着房地产鼓花游戏即将结束，谁拿最后一根棍子最终只在高位。

　　这位买蔬菜的阿姨有非常透彻的见解。如果大多数人认为房子可以赚钱，那么这显然是一个泡沫，游戏不可能永远持续下去。一旦泡沫破裂，那些没有及时脱手的人将成为接管者，并承担损失。

　　目前，许多房地产市场已经出台了降低利率、提高公积金贷款额度等优惠政策。虽然这些政策可以在一定程度上缓解市场压力，稳定市场预期，但并不能从根本上解决房地产市场的问题。因为这些政策的目的是避免短期内房地产市场的起伏，但不能阻止房地产市场的长期下行趋势。

　　因此，对于我们普通人来说，在买房之前，我们需要仔细评估我们的经济能力和实际需求，以避免盲目遵循趋势或受到市场投机的影响。买房是一个重大的投资决策，我们需要仔细考虑。除了经济因素外，我们还需要考虑我们自己的实际情况和需求。

　　购房还需要考虑长期规划和计划。我们应该有一个明确的购房计划，包括首付、月供等具体细节。此外，还应考虑房屋的维护成本，以及未来可能发生的变化和风险。