长期以来，城市更新一直是我国城市建设的重要组成部分，特别是当城市发展达到中后期时，它反映了城市更新的意义，包括物理空间的更新迭代和文化空间的发展升级。

　　一般来说，所谓的城市更新包括七类：1、更新基础设施；2.、住房更新；3、绿化与景观更新；4.、功能更新；5、更新和保护历史文化遗产；6、社区更新；7、更新可持续发展。

　　对于普通人来说，经验最多的是住房更新，住房更新包括改造和拆迁，过去十年，城市住房更新主要是拆迁，住房和城乡建设部统计，在此期间棚户区改造达到4300万，平均每年430万，累计投资超过10万亿元，可见，在城市更新过程中，拆迁投入了大量努力。

　　同时，城市更新中的旧改革也没有落后。预计到2023年底，“十四五期间”旧社区改造任务数量将基本完成，大规模旧社区改造工作即将结束。下一步的城市更新是什么？

　　住房和城乡建设部官方网站发布的《关于扎实有序推进城市更新的通知》明确指出了下一步城市更新的方向。

　　第一，再次声明提出城市更新“底线”

　　通知指出，要坚持“留改拆”并举，鼓励小规模、渐进的有机更新和微改造，防止大规模拆迁和大规模建设。

　　过去，城市更新简单而粗糙，主要集中在拆迁上。即使是可以改造后继续使用的房屋，也不会保留拆迁。当然，房主也愿意这样做。毕竟，他们可以得到很多补偿，包括货币补偿和住房补偿。

　　然而，大规模的城市更新给房地产开发带来了巨大的挑战，导致房价越来越高，拆迁成本也在上升，一些网民做了“2009-2022年地方财政收入”统计，数据显示，土地财政土地转让收入（减去成本支出，包括拆迁补偿、过渡费等）。土地转让收入的比例显著降低。

　　也就是说，土地出售越来越贵，但出售土地的成本越来越高。这种变化最终导致开发商支付的土地收购成本越来越高。如果我们继续借钱进行大规模拆迁和建设，结果肯定不会好起来。

　　二、防止大拆大建，不等于停拆停建

　　在过去的三年里，拆迁的消息似乎消失了，很少遇到被拆迁的村庄或地区。许多老房子已经发布了3-5年多的拆迁公告。住房和城乡建设部再次表示，要防止大规模拆迁和建设，这让许多人对拆迁感到沮丧。

　　事实上，拆迁并没有完全停止，一些老房子仍在被拆除。例如，重庆计划从2023年至2025年改造8.3万个棚户区，并明确表示将通过“留改拆增”的方式进行，这意味着拆迁并没有完全停止。

　　根据有关拆迁规定，三类房屋仍面临拆迁：一是被评定为C、D级危房。这类房屋大多属于20世纪50-60年代的老房子，经过修缮无法居住后将面临拆迁。

　　二是城市规划范围内需要拆除的房屋。这种房子不一定是危房，但由于房子所属的地块在地铁或高铁枢纽站、城市公园、机场、高架桥等重要规划范围内，这些房子无论是新房还是老房子都将面临拆迁。

　　最后是开发商喜欢的黄金地块房屋。现在开发商基本上不会去开发区和郊区，但愿意去相对繁荣的黄金地区，周边配套设施齐全，当地ZF出售这些土地也可以增加财政收入，所以开发商点名的地块，这些地块的房屋也可能被拆除。

　　3、大多数老房子可能面临延迟拆迁

　　虽然防止大规模拆迁和建设并不意味着停止拆迁和建设，但对于市场上大多数老房子来说，拆迁不会很快。它不会再轻易被拆除，这意味着未来的老房子必须保留至少10-20年。

　　事实上，拆迁一直是一把“双刃剑”，很难做到一切，更不用说完全平衡了，所以拆迁不仅可以使房地产市场快速发展，而且可以使房地产市场泡沫达到顶峰，现在大多数老房子都面临着延迟拆迁的主要原因：

　　一方面，房价不会上涨。在过去的三年里，经济受到疫情的影响，生产力和劳动力都有所下降，导致投资和消费跟不上，导致房价上涨出现瓶颈。前期高价征地的房地产企业不敢开发房地产，没有现金流，征地能力明显降低。

　　另一方面，金融体系面临风险。到目前为止，全国房地产开发余额接近13万亿元。同时，可统计的地方债务达到37万亿元，相当于全国商业银行存款余额（247万亿元）的37%。大力支持房地产开发必然面临债务增加，这将导致银行金融体系风险再次增加。

　　第四，旧改仍然是城市更新的主要方式

　　大规模旧社区改造持续了三年，2023年作为“十四五期间”旧改提前完成的最后一年，意味着2024年和2025年将是旧社区超额完成任务的两年。

　　也许有些朋友会有疑问，2000年以前的老小区基本改造完成了，还有什么可以改造的呢？

　　事实上，在2010年之前，许多老房子也属于梯形房屋，这些梯形房屋也需要改造，主要改造方向包括立面、停车位、基础设施和设备，这些改造可能不符合2000年之前的旧社区改造标准，可能主要是局部改造，如安全风险调查和改造。

　　此外，还有一些配套的升级改造，如安装电梯、增加生活服务项目等。这些老房子将在未来居住20-30年，早期改造将受益。

　　对于一些大城市的城市村庄，也将面临改造，一段时间前深圳统一租赁就是一个典型的例子，通过国有企业集中城市村住房，然后改造城市村住房装修，也集中改造升级城市村基础设施，以满足经济适用房租赁的需求。

　　写到最后：

　　在我看来，市场上大多数老房子都必须面对下一次拆迁的延迟。当然，这不是一件坏事。许多老房子的主人不愿意拆除它。毕竟，老房子的停车费和物业费相对便宜。搬到电梯房后，他们感到不舒服。有时电梯房的邻居几个月甚至几年都不说一两句话。

　　事实上，即使现在拆迁，补偿标准也不高。市场上的房价达到1000元/平方米，拆迁补偿可能只有5000元/平方米。如果你选择补偿房子，你不能立即拿到房产证转售，你必须花很多钱装修。从这方面来看，拆迁不一定是一件好事。