6月20日，央行公布了一组房地产市场的数据：

　　6月1日中国贷款市场报价利率（LPR）报告3.55%，上个月是3.65%；5年以上LPR报4.2%，上个月为4.3%，均下调10个基点。

　　说白了，房贷利率又下降了。

　　在当前房地产转型的关键时刻，这无疑是一个涉及我们每个人的重量级新闻。

　　如果你没有注意到，你会损失很多。

　　很长一段时间以来，我发现每个人在买房时都没有绕过过去的误解，只关注房价，而忽略了抵押贷款利率。

　　仔细算算就知道，每次利率上升1%，你可能要多付几十万的利息。你能说没关系吗？

　　具体来说，LPR分为两种，第一种是五年期，主要针对抵押贷款，所以只要你发现五年期利率下降，就意味着拯救房地产市场行动，已经来了。

　　但话说回来，理论上肯定有效果，但回到实际上并不一定。

　　例如，如果你不急于买房，抵押贷款利率会下降1%吗？、1.5%，马上买房？反正如果是我，肯定不会。

　　简单来说，贷款100万元，利率每下降1%，就能少付20万元的利息。一定有诱惑，但没那么大。

　　能再次托起楼市吗？

　　新一轮调整后，珠海、南宁、中山、柳州、太原等地40多个城市首套房贷利率突破“三字打头”，普遍降至3.7%。

　　听到这个，你当然不明白，“既然抵押贷款利率的下降不足以再次支撑房地产市场，那么我为什么要说这是拯救房地产市场的一个大动作呢？”

　　原因很简单。让我们先澄清一下我们的想法。自2008年首次大规模拯救房地产市场以来，这不是一两种方法吗？

　　一是2008年国家拨款4万亿元，直接刺激楼市。

　　二是在需求方面，代表不是2016年联合举措——棚改货币化 去库存战略。

　　但是现在，你认为继续使用这两种方法会有效吗？

　　至少我觉得效果不会那么好。

　　因此，毫无疑问，从疫情之后，即2023年起，救楼市的方法不应该是过去长期使用的“强刺激”，而应该是“弱刺激”。

　　说白了，就是放宽限购，缩短限售，降低首付，降低户口要求等。当然，降低抵押贷款利率也是其中之一。

　　时代在变，方法自然在变。

　　而且话说回来，在新一轮房价下跌已经到来的环境下，房贷利率下降10个基点确实有点不够。

　　根据国家统计局公布的数据，5月份全国70个大中城市中，新房价格环比下跌24个，比4月份增加了17个。

　　二手房的情况也差不多，5月份房价环比下跌的城市数量比4月份多了21个。

　　因此，要扭转目前房屋销售困难的下滑，核心是解决收入不稳定与房价预期之间的矛盾。

　　如果银行只是想依靠降息，让每个人都买房子，最终可能会适得其反。

　　仔细想想，以前很多人都是在利率高点买房的，举个例子，你就能明白了。

　　以商业贷款100万元买套房为例，30年期还清。

　　九年前，抵押贷款利率约为6.2%，利率达到惊人的120万，直接超过本金。

　　九年后的今天，利率终于降到了4%以下。如果提前还款，利息可以减少55万元。

　　让你选择，你会提前还款吗？我肯定会的。

　　这就是为什么我上面提到的“理论上，抵押贷款利率的下降确实可以拯救房地产市场，但实际上效果可能并不大”。