房地产市场的风向已经改变，现在已经变得更加彻底。

　　最新消息，国务院常务会议通过了《关于在超大城市稳步推进城中村改造的指导意见》。

　　意见明确定调:

　　在超大城市积极稳步实施城中村改造，是改善民生、扩大内需、促进城市高质量发展的重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先改造群众需求紧迫、城市安全和社会治理隐患多的城中村，推进成熟，实施成熟，真正做好事，实事求是。

　　对于房地产市场来说，释放一个明确的信号：

　　1、城中村将在超大特大城市进行改造。

　　2、城中村改造过程要求稳定、循序渐进，不能搞虚假头脑的以次充好。

　　全国“七普”数据显示，超大城市共有21个，这些城市人口均超过500万。

　　以前的城中村改造实际上是拆迁的同义词。它可以通过拆迁来刺激房地产市场和经济。今天的城中村改造可能真正朝着“留改拆增”的方向实施。

　　所谓“留改拆增”，一是以保留为主；二是根据居住需要进行改造升级；三是拆除不能居住的危房；四是增加公共服务设施和配套设施。

　　超大城市经济基础扎实，为什么不直接拆迁重建呢？

　　在我看来，主要有三个原因。

　　首先，超大城市的拆迁成本太高，无法拆除。土地出让收入从2009年14239.7亿元增加到2022年66854亿元，而成本支出从7174.74亿元增加到55790.7亿元，实际净土地收入没有显著增加，只有房价和拆迁成本显著增加，导致地方债务规模越来越大，几乎无法拆除，特别是在大城市，与三四线城市相比，拆迁强度本身较弱，现在房价增长明显放缓，难以支撑超大城市和特大城市的拆迁成本。

　　例如，上海的“盘龙村”位于CBD商业中心，拆迁成本达到9万元/平方米。即使家里只有12平方米，也可以通过拆迁成为百万富翁。另一个例子是重庆解放碑商务区的一栋破旧建筑。拆迁成本达到7万元/平方米。拆迁成本越来越高，这使得许多老房子无法拆除。

　　二是超大城市人口流入放缓，甚至出现负增长现象。长期以来，中国人口有两种增长现象：一是总人口增长；二是超大城市人口流入，但近两年人口变化明显逆转，全国总人口负增长，超大城市人口也出现人口回流现象。

　　例如，自2017年以来，天津人口负增长失控。近两年，天津人口分别减少13.6万（2021年）和10万（2022年）。有人说，由于2015年天津滨海新区事件，环保政策收紧，工业转型导致经济疲软，也有人说，由于靠近北京，当地房价不断上涨，房价收入比压力较大，具体因素可能很难有准确的结论，但有一点值得肯定，定居信心明显不足。这样，推进城中村拆迁就不需要太积极了。

　　最后，在当前的世界形势下，重点不是发展经济，更不用说房地产市场作为水库了。近年来，国际纠纷，虽然与中国没有直接冲突，但对外贸易受到不同程度的影响，更重要的是，欧美国家打算向台湾伸出手，干涉中国的主权问题，为此，中国也通过军事演习、反垄断、反制裁维护利益和安全。

　　值得注意的是，和平时期的经济发展是重点，但在纠纷时代提高军事实力是关键。与豺狼讲道理远不如拿起猎枪保护自己。现代军事对抗主要是经济实力的对抗。房地产市场作为资本水库，自2015年以来，通过拆迁的不断发展，现在是时候做出必要的调整了。

　　可以看出，城中村改造不是房地产市场发展的激进政策，包括改造、拆迁、升级三个方面，更像是中国房地产市场发展的“最后工作”。

　　一是推进城市化“结束”。根据国家统计局公开数据，2023年上半年土地出让收入18687亿元，同比下降20.9%，明显低于2021年上半年土地出让收入(34436亿元)。同时，上半年新建房屋面积仅49880万平方米，下降24.3%，说明如果国家继续稳定房价和地价，这意味着城市化将显著放缓，直到结束。

　　二是经济依赖房地产“结束”。上半年GDP总值59.3万亿元，同比增长5.5%，其中消费、投资、出口分别增长8.2%、3.8%、3.7%，消费对经济的贡献率达到77.2%，比2022年高出44个百分点。事实上，买家买房不包括在GDP中，房地产行业及相关行业对GDP的贡献下降，表明经济对房地产的依赖正在逐渐减弱，也进入了“收尾阶段”。

　　与房地产市场相比，这一次在超大城市定调城中村的改造发展是结束的体现。不是房地产洪水，而是稳步更新城市。这一举措至少有利大于弊：它可以减轻财政压力。城市建设是高地方债券快速形成的根本原因。过度开发和建设导致债务积累，现在大多数城中村告别拆迁，可以控制地方债券的增长。总的来说，城中村改造既辛酸又无奈，对城市更新也更为必要。