最近恒大摊牌，真的打算把一切都交给国家。

　　2021年和2022年恒大于17日晚发布的财务报告显示，恒大的总负债不是1.9万亿或2万亿，而是超过2.4万亿。

　　这个概念是什么？举几个简单的例子，2.4万亿到5个太原市和40个贵州茅台，可以造48艘国产航母。毫不夸张地说，2.4万亿元必须通货膨胀才能在坟墓里烧纸。

　　更令人惊讶的是，恒大在两年内损失了8000多亿元，而它的账户资金只有43亿元。

　　后台很多人让我谈谈我的看法。今天我就简单说说。

　　看了很多关于财务报告的解释，他们都在关注借款和还款，但我实际上更关心两个问题：钱去了哪里，以及后续的交付应该怎么做？

　　第一个问题，除了许可，可能没有人能说清楚，因为很多交易都是在黑暗和黑暗中进行的，所以他们自然不能在舞台上说出来。例如，普华永道涉嫌审计放水和帮助纣为虐待的事情可以与“联合欺诈”相比、“庞氏骗局”性质恶劣得多。

　　但有一件事是肯定的，徐老板这几年分红不少。据统计，2016年至2020年，恒大累计分红939亿元。收入最高的是持有恒大约75%股份的徐老板，累计个人分红可能超过500亿元。据媒体报道，直到公司雷霆万钧的最后一刻，徐老板甚至还在考虑分红。

　　我只想说，这个世界是不公平和残酷的：我们的职业生涯很艰难，但我们可以很容易地吃一口。当你吃得饱饱的时候，你会躺在豪宅里腐烂。

　　第二个问题现在似乎没有解决办法，因为没有人能拿出这么多钱来拯救它。此外，与资金的帮助相比，信心的崩溃是没有希望的。当然，“建筑保障”是一项重大的民生工程。最后，恐怕国家仍然需要采取行动。

　　因此，对于苦苦等待交房的业主，我暂时只能表示同情和心疼。

　　我也为供应商和承包商以及被恒大财务管理“抢劫”的员工感到难过。然而，与无辜的购房者相比，大多数人可能不知道供应商和承包商实际上是主动进入房地产行业的普遍现象。

　　我想说的是，这种类似于抱着大腿寻求合作的商业模式，高回报对应着高风险，事故只能由自己承担。事实上，许多供应商已经在恒大之前死亡，他们都被拖死了。

　　有人说，如果你不这样做，就没有生意。房地产圈一直都是这样。

　　“总是这样，对吧？”

　　其他金融机构，如信托、保险、商业银行等，都不是无辜的。

　　恒大可以折腾到今天的地步，从监管、中间银行、信托、企业高管、下面的地方政府都不是无辜的——监管是否缺失？银行过河拆桥，上房抽梯子吗？高管是欺诈吗？地方政策优惠，强行喂食等。这些都需要反思。

　　有人说，恒大的财务报告、R&F的破产、万达的上市延期等都表明房地产的夜壶时代已经完全结束，房地产已经完全没有希望了。

　　不承认一件事是不可能的。房地产的支柱地位是不可替代的。国家层面对房地产的救援远未结束。

　　今年上半年的经济状况很好地证明了一件事：很容易扼杀房地产，但要摆脱被责骂的房地产，地方财政和经济发展真的不够。事实上，我们所有的制度安排都是基于看到更多的房地产。

　　今年上半年，土地销售收入为1.87亿元，同比下降20.9%。去年，土地销售收入非常差，降至6.68亿元。出乎意料的是，今年的土地销售收入可能不到4万亿元。这意味着地方财政的漏洞只会越来越大，财政紧张将无法掩盖。

　　今年上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，商品房销售额63092亿，增长1.1%。6月底，商品房销售面积64159万平方米，同比增长17.0%，其中住宅销售面积增长18.0%。6月，房地产开发繁荣指数为94.06。

　　这三组数据，结合以下两张图，不难发现，上半年房地产短暂复苏后，再次触底，意思是“跌倒”。

　　问题是什么？政策出了很多篮子，为什么房地产还是救不了？

　　原因重复了很多次，但核心只有三点:一是政策只针对供给方，拯救银行和企业，真正需要拯救的居民需求方，只喊空，不花钱，专注于说话。

　　第二，疫情三年后，人们的钱包几乎被掏出来了，叠加就业和赚钱都不容易。收入增长遇到问题，买房买车时谨慎，不敢过度杠杆背负债务。

　　第三，房地产的上限已经到来，人口、住房供需和居民部门的杠杆率决定了“房价普遍上涨”时代的结束。在高分化时代，除了少数顶级城市的房价外，其他城市的房地产也严重贬值，许多城市的房价已经回落到四五年前。

　　但正如我们一直强调的，房地产将继续拯救，因为当地财政的经济增长驱动力，房地产无法拯救，土地销售收入和房地产相关税收，无法保证，发展将失去最大的基础。

　　上半年财政缺口高达3.5万亿，上半年各类债券发行总额为34.5万亿，同比增长9%。借钱可以维持一段时间，但成本更高。

　　此外，从上半年的经济增长来看，下半年加强刺激几乎是肯定的，必须有起点，扭转预期，实现目标。房地产作为国内需求之母，土地财政作为最快的赚钱手段，就是这个重要的起点。

　　关键时刻，国家又出手了，连续放了两个“大招”。

　　第一个目标是“促进民营经济做大做强”。

　　7月19日，高层连发11份文件，关于促进民营经济发展壮大的意见。

　　本文件用12个字总结为：规格高，超出预期，影响广泛。

　　为什么是民营经济？我认为有两个原因。一是民营经济的重要性，从寺庙到民间，已经达成了“56789”的共识:贡献了50%以上的税收，60%以上的国内生产总值，70%以上的技术创新成果，80%以上的城市劳动就业，90%以上的企业。

　　在关键时刻，我们仍然需要更多的“马云”来推动投资和消费，解决就业、税收和经济发展等问题。

　　至于效果，很难说。毕竟，只有真正实施政策，我们才能期待效果。此外，从过去的经验来看，类似的书面好处一直存在，尤其是在过去的两年里。每隔一段时间就会有一个好处，结果总是不尽如人意。

　　股市的先扬后抑，说明了一切:政策牺牲，一片沸腾，一点沉思，回归理性。综上所述，教训多了，记忆力就长了。

　　有些人可能会问，促进私营经济的发展和扩张与拯救房地产有什么关系？这是一个重要的关系。房地产的一半依赖于私营企业。近年来，私营房地产企业一直处于低迷状态，融资和借款一再受阻，征地欲望大大降低，直接关系到当地财政的收入来源。

　　今年上半年，民间投资-0.2%，其中民营房地产企业不投资、不贷款、不征地的影响粗略估计在10%以上。

　　第二，又在打老房子的主意。

　　7月18日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等七个部门发布了《关于扎实推进2023年城市旧社区改造的通知》，重点关注“走廊革命”、“环境革命”、对“管理革命”等方面进行改造，明确提出了三个重点，其中老旧小区安装电梯被放在重要位置。

　　通知鼓励有条件的地方探索建立住房养老保险制度，解决“钱从哪里来”的问题。

　　几天前，洛阳出台了一项政策：三年内，计划在城市核心区安装50%以上的电梯，在郊区县安装20%以上的合格住宅区。洛阳已成为中国第一个定量推广电梯安装的城市。

　　老朋友应该还记得，在之前的文章中，我们特别谈到了一期，当时是《中央媒体经济日报》：旧社区的改造有利于扩大国内需求。简而言之，提振国内需求，刺激消费，你可以从老房子做文章，旧社区的改造也是一个不可忽视的巨大市场。

　　现在看来，一切只是循序渐进，很多事情都有痕迹可循。

　　旧改革的本质是消除需求，创造供给。这一“大举措”确实对提高国内需求和促进消费起到了很大的推动作用，但也存在分流商品房需求和负面房价的事实。更不用说旧社区的改造了，民间阻力一直很大。

　　在同一句话中，房地产的刺激效应边际下降，特别是当人口和收入增长下降时，看到更多房地产的基本逻辑已经发生了颠覆性的变化。我希望老师能坚持下去，因为我们真的没有太多的时间。