事实上，一切才刚刚开始

　　很惨，很惨。

　　如果目前各大城市房地产市场的流动性压力仍然很大，那么在各种债务压力下，开发商领域的雷声层出不穷。

　　显然，我们都知道，房地产市场已经达到了一个重要的拐点。然而，在这个拐点之后会发生什么，实际上是无知的。

　　假如理性观察，2023~2024年，算是国内交房比较火爆的窗口期。

　　这主要是因为几年前拼命出售各种政策，然后自然交付的高峰就到了。

　　但请注意：

　　本轮新房交付高峰过去后，未来新供给悬崖的趋势是必然的。

　　各位，想象一下去年和今年土地财政收入持续下降，那些年后还有多少新供应？

　　如果当时买房的需求和2023年一样低迷，那就好了。但如果当时通胀飙升，更多的人为了抵御通胀不得不买房，供需平衡难道不会更倾向于供给不足吗？！

　　这也提醒我们，所谓的拐点不一定是100%楼市不好，也可以是“量缩价涨”的新格局。

　　很多朋友看到我提示“量缩价涨”很奇怪。其实这是老套路。

　　在其他成熟的工业领域，这就是“供给侧改革”。当产能过剩时，人工全面抑制产能，确保供需新平衡，保持价格水平。

　　这一轮开发商爆雷，其实也是一场淘汰赛。

　　当大量非核心领先开发商倒闭时，剩下的开发商将在征地、销售房屋、渠道管理等方面拥有相当大的定价权和话语权。事实上，这不是其他传统行业不断上演的产业规律吗？！

　　至于居民家庭，未来可能是两个平行市场的特征：

　　普通房地产的纯消费属性符合所谓的“不炒”；核心城市的优质目标继续大幅领先，但由于是局部红利，不影响全局，不再被随意压制。

　　因此，两个平行的房地产市场也意味着两个平行的阶级凝结。

　　事实上，很多熟悉发达国家房地产市场的朋友都应该知道，供应少导致房价上涨是很常见的。

　　既然城市化已经结束，就不可能提高大规模供给。

　　请注意，我们想谈谈一些重要的内容。

　　很多朋友的思维方式是，人口少，需求少，房子还那么多，未来房价会有什么起伏？

　　但事实上，还有另一种可能性，那就是，如果人口减少，新的房地产供应急剧下降，随着股票房屋的年龄越来越老，高质量的供应不会飙升吗？

　　所以，千万不要简单的思维定式，更不要总是谈论“中国楼市”。

　　对不起，现在没有“中国房地产市场”了。如果你想谈论房地产市场，你可以清楚地说明哪个城市有什么样的房子，而不是宏观的“中国房地产市场”。你把鹤岗和上海平均在一起，你也可以说“中国房地产市场”，事实上，这是毫无意义的。

　　在未来，我国房地产市场的全局唯一可以说的就是一句话：

　　分化、分层

　　从另一个角度来看，这实际上是中国房地产市场新周期的关键词。

　　一些城市的一些房屋继续上涨，继续有仲夏市场；其他房屋逐渐失去流动性，逐渐成为纯消费品。

　　如果你有前者，那么后面还有很多房地产市场的红利等着你。

　　如果你有后者，那么房地产市场已经结束了，你必须尽快削减价格。

　　龙生龙，凤生风，老鼠的儿子会打洞。你真的认为这只是关于人吗？事实上，房子也是。

　　其实大家看开发商也是如此，包括前几年折腾的水泥、钢铁、互联网平台等，都是这样的命运。

　　对于有形之手来说，全国各地的分化是几千年的客观事实。宋代以来，江南大部分地区的财政支持都是如此。

　　那么，房地产市场的普遍上涨是不正常的，房地产市场的分化是长期内不可避免的。

　　分化只是回归全国各地经济、财税的基本面。房地产市场自然是这一基本面的最佳价格体现。

　　据说中国年轻人少了，楼市也不行。

　　然而，实际上只有大约15个城市有真正的牛，所以有这么多城市可以真正拥有投资价值。

　　当然，你不可能每年都有这么多年轻人进入这15个城市。然而，从新增年轻人和有限核心城市的数量来看，这些城市仍然有房地产市场的基础。

　　就像日本和韩国一样，无论老龄化趋势有多明显，它都是东京和首尔多年来人口净流入的平行团队，直到去年才首次被扭转。

　　考虑到中国的老龄化远没有日本和韩国那么夸张，事实上，中国核心城市未来的机遇仍然很大。

　　此外，近年来，大学毕业生都达到了千万级，这一点大家都知道。

　　虽然很多孩子家里可能已经有房子了，但是很多年轻人会尝试买自己的房子来谋生结婚。无论是第一套房还是更换，这种需求依然存在。

　　但是，他们会选择核心城市全新界面的优质房，而不是那些破旧的。

　　数千万的大学生预计将在2025年以后结束。考虑到许多人最迟可能在30岁买房或更换，中国核心城市的房地产市场雪坡至少还有6年。

　　2023年，其实很特别。

　　首先要解决2020~2022年疫情的打击问题，面对美国40年来最激烈的加息周期，被美国人直接封杀。

　　但即便如此，你有没有看到几个核心城市的优质房价全面下跌？

　　可以合理地说，在这种情况下，就像互联网上很多人的情绪发泄一样，房价应该减半。然而，事实上，我们根本没有看到。大多数时候，挖两套竹笋并不容易。

　　此外，今年还有一个特殊点，市场情绪非常低迷，信贷非常宽松。这种情况非常罕见，但我们仍然没有看到所有人都在追求的房子全面下跌。更令人沮丧的是，每次你想复制底部，房地产市场救援政策就来了，然后，这些房子的房东非常了解经典，要么直接提高价格，要么只是出租。

　　也就是说，核心城市较好的房东，绝大多数现金流非常充裕，根本不会在目前的摊位上廉价出售资产。

　　未来，一旦通货膨胀再次上升，这些房东的财务意识就会如此强烈。他们不是直接把价格提高给你吗？！

　　与其谈论房地产市场的情绪崩溃，不如真正看看市场的实际情况。对于那些试图触底的人来说，仍然有机会，但这并不那么容易。高质量的房东，一般都很稳定，没有紧急销售的浪潮，显然，人们仍将是下一波周期红利的享受者。

　　如果你想成功，你应该和谁站在一起？

　　是每天在网上唱空整个楼市，还是理性务实地向现实生活中的成功人士学习，成为这些房东的邻居？