张九译，一个专注房地产行业的自媒体作者

　　此文章为公众号

　　首发，盗版必究

　　前言：城市化率的结果就是城市的高楼越来越多，从全世界范围来看，这基本上属于一个大趋势，高楼即高层建筑，按传统来说，一般9层以上带电梯的楼房即可以被称为高楼。但在现代社会，由于高层建筑数量越来越多，高度也越来越高，对高楼又增加了新的定义，一般18层以上被称为高层建筑，100米或30层以上可以被称为超高层建筑或摩天大楼。在中国大陆，建筑规范规定100米以上高度的属于超高层建筑；在日本、法国则超过60米就属于超高层建筑；在美国则普遍认为500英尺（约合152米）以上的建筑为摩天大楼 。根据世界超高层建筑学会的新标准，300米以上为超高层建筑。 比较典型的代表有迪拜的哈利法塔、上海的金茂大厦以及上海中心、台北的101大厦等。

　　

　　为什么热衷于建设高层，其实这和做人一样，面子很重要，城市为什么会吸引人？很重要的一点就是有归属感，有认同感。时间推回到清朝末年，当北洋大臣李鸿章到达纽约访问美国时，著名发明家爱迪生送给了李鸿章当时世界上最先进的机器工艺——一台留声机，不过李鸿章后来接受报纸专访时，表示对美国当时就有20层高楼大厦和电梯表示更感兴趣并感到很惊讶。李鸿章或许不会想到，在整整120年之后的中国会成为世界上拥有和在建超高楼最多的国家。

　　现代高层建筑发源地就是美国，美国1931年建成的帝国大厦，它是保持世界最高建筑地位最久的摩天大楼。或许是受到时常出现在美国大片里面的高楼大厦的影响，我们或多或多或少地认为高楼=发达。中国经过改革开放实现了跨越式发展，和发达国家在上个世纪50年代兴起的“高楼热”一样，出于发展的需要，中国建设了众多的超高楼，如果一个城市没有高层建筑，会被认为是落后的，部分网友戏称为“大县城”。

　　可以看到目前我们国家高楼林立，越来越多的住宅也开始兴起电梯高层，目前房地产主流的结构就是电梯高层，但坊间有传闻，未来十几年里电梯高层会成为城市里的贫民窟，买到电梯高层最后悔成为烫手山芋。为什么会有此说法呢？这和电梯高层的几个弊端是分不开的，而这些弊端一时半会却无法解决

　　为什么现在的购房群体喜欢买电梯高层呢？

　　

　　这要从我们国家的房价开始说起。

　　从1998年房改开始，我国的房价从均价2000飙升到现在的10000每平方，过去买房的人都赚钱了，而且这20年间可以毫不夸张地说，买房子才是最安全最没有风险的投资，越来越多的人意识到选择大于努力，于是炒房客、刚需、改善型购房群体一股脑地涌入房地产市场，特别是2015年以后货币化安置的补偿，加快去库存，让房子的价格疯涨，2018年全年可以说是房产最疯狂的一年，全民抢房、全民炒房。

　　在这20年间开发商也看到了大蛋糕，于是不停的拿地、不停的提价，但是土地的成交方式让开发商不得不一次又一次地提高开盘的价格，土地成交方式是竞拍模式，也就是说那个开发商出的价格高这块地就归谁，在2018年，全国很多地方都出现的地王，溢价成交。很多楼盘的土地的成交价格基本上每平方在10000元左右，再加上后期人工、材料等一系列成本，开盘的价格两万到三万都很正常。

　　而土地不光是用于建设住宅，还有政府规划用地，公共用地、交通用地等，这就让住宅使用的土地越来越少，于是开发商的楼建的越来越高。从最初的多层变成11层的小高层，再变成18层、32层。楼越建越高、公摊越来越大、房价越来越高。

　　但我们发现在市场上基本上都是32层的高层，为什么很少出现33到50层的住宅呢？

　　主要有两个方面的原因，一是成本问题，一般住宅楼的楼层高度都在3米左右，大家算一下32层楼的高度差不多就是100米，当楼层高度超过100米的时候，会大大提高开发商的建筑成本。根据国家建筑规定，当房子高度超过100米时就属于超高层建筑了。对于超高层建筑国家有规定必须设立高标准的独立避险层，这个避险层的成本是非常高的，二是利润问题大房子并不是盖得越高可以卖的房子就会越多，开发商就能得到更多的钱。事实上把高度控制在32层以下才是利益最大化。楼层盖的高了住户就会增多，随之带来的公共设施也要增加，比如说停车位、学校、健身场所等等，而这些公共场所的占地面积也就成为了问题。

　　地越来越少，所以低密度的房子就成了最受欢迎的小区，代价就是房价高，虽说现在房价平均是一万。但如果在市中心买一个多层的花园洋房，不用说这价格已经超过了一万，甚至可以达到两万到三万，相对来说电梯高层还是便宜一点的，所以没有办法，说大家喜欢买电梯高层还不如说是没有办法的选择。

　　

　　说完了电梯高层，我们来看为什么未来电梯高层会变成贫民窟

　　一：安全问题

　　高层很容易发生坠亡事件，这个不用多讲大家都知道，时常会看到很多新闻，一不小心从窗户上直接坠亡，很多人不以为然，有高空连廊啊，有栏杆的怕什么？关于高层走廊栏杆的高度，国家规定临空高度在24m及24m以上时，栏杆高度不应低于1．10m。但是，对于有小孩的高层住户而言，还是会比较担心的。近几年，新闻报道里小孩从自家阳台、窗户坠落的事件不少，小孩爱哭爱闹，如果栏杆高度不够，后果则不堪设想，因此，家住高层并且有小孩的住户，千万不能将小孩单独留在家中。

　　二：消防问题

　　这是一个大问题，而且还没有办法得到解决，从2003年开始，我们国家才开始大力建设高层，最早一批的商品房电梯高层已经过了将近20年，但是暴露的问题也不少，比如管道老化，没有停车位、消防通道不合理等等，如果一旦发生火灾，后果不堪设想，高楼发生火灾都有烟囱效应，一般从一楼燃烧到32层最多不超过20分钟。然而问题是现在大多数城市的消防云梯也就只能到18层到20层楼的位置，所以我经常说买电梯高层，楼层最好不要超过20层，就是为了安全。高楼层固然采光好视野好，再好的风景在生命面前也不值一提。而随着私家车越来越多，很多家庭甚至有两辆车到三辆车，一般的电梯高层小区并不能做到车位是一比一，这就导致到小区里乱停乱放现象很严重，一旦发生火灾，消防车进了小区以后迟迟到不了火灾的位置，延误的灭火的最好时机，后果是不堪设想的。

　　三：拆迁难、生活麻烦

　　前两年的货币化安置，也就是拆迁，拆迁得最多的也就是多层的老旧小区，从来没有听过电梯高层拆迁，现在地皮越来越贵，本身就是高层，开发商想要拿地建房首先就得算一算利润，如果没有利润是没有开发商会拆迁建房的，这也是为什么未来高层会成为贫民窟的根本原因，高层住户等待电梯的时间往往长于低层用户，无形间就增加了住户的时间成本，而且层数越高，公摊也会越大。另外，高层住户最怕停电。日常出行都靠电梯，电梯正常运行还好，一旦停电，对高层住户来说将会很痛苦。包括水压的问题也是一个比较头疼的问题，很多开发商并没有在楼体里加装增压装置，这样住在高层的住户用水非常困难，为了增强低层的承重能力，施工方往往会增加剪力墙的厚度，而剪力墙的厚度会随着楼层的增加而加大，实用面积相对也会随之减少。也就是说公摊会很大。

　　结语：不买就没地方住，买了就后悔，这大概是高层住宅的通病吧，但已经买了怎么办呢？其实很简单，买了电梯高层可以作为一个过渡，在住上十年左右的时间就要考虑换房了，如果再多住五年，房屋的价值就很有可能折半的。

　　码字不易，原创更不易，麻烦走过路过的给个关注吧