恒大爆雷已经一年多了。奇怪的是，恒大爆雷不像长期租赁公寓爆雷，没有被谴责，更有同情心。我希望恒大能成功地自救，重新站起来。

　　区别在于恒大爆炸不够彻底，大债权人或股东没有希望，但国家有保险政策，买家普通债权人仍有希望，上游材料供应商取决于房地产市场是否能复苏，毕竟，恒大有大量的土地储备，希望恒大生存不少。

　　值得注意的是，恒大的高层管理人员实际上预计恒大将难以生存。没有一万亿或两万亿，就很难站起来。既然他们站不起来，他们就继续腐烂，把问题留给国家和社会。

　　今天的恒大可能更愿意尽快破产

　　不知道大家有没有想过这个问题:恒大爆雷时已经达到破产条件，为什么不申请破产？

　　2021年7月19日，在“恒大系”个股跌幅中，中国恒大跌幅16%，恒大汽车跌幅15%，恒腾网络跌幅12%，恒大物业跌幅10%。当天，一位股票分析师预测，恒大已经准备好破产，“许皮带”基本上放弃了抵抗。

　　爆雷前，老徐和股东应该分红的大部分钱都装进了自己的口袋里，公司的现状足以满足破产条件。但是，作为商人，他们不会大义凛然地把几百亿推出去。爆雷后，老徐自掏腰包70亿救恒大，甚至说:我可以一无所有。实际上呢？老徐在恒大的股息超过500亿元，海外房地产价值40亿元。70亿元对老徐来说真的不算什么。对于垂危的恒大来说，不值一提。离开前花70亿买个体面的。

　　回到恒大没有破产的问题，所有资产估值2.3万亿元，债务1.96万亿元，恒大完全有偿债务能力，事实上，大部分资产在物业和土地储备的开发中，这些资产可以收回资金，实现这些物业和土地储备，不仅难以实现，而且面临实现仍处于亏损状态，除非房价有足够的上涨。

　　近日，恒大披露了2021年和2022年的业绩报告，显示近两年分别亏损6862亿元、1258.14亿元，要知道恒大在2013-2020年的总净利润只有2352亿元，近两年的亏损已达到7年利润的2.5倍。事实上，从过去两年的利润来看，恒大希望迅速破产，注册资本为39亿元。在恒大看来，赔偿39亿元总比一直承担债务要好。

　　最后，恒大很难避免破产

　　从新冠肺炎疫情开始，恒大实际上正在走快速破产的路线。

　　中国第一个房价“限制”，因为恒大，大幅降价扰乱市场，也许在买家看来恒大降价是一件好事，开发商盈利，自然支持开发商降价，事实上，恒大雷也证实了大幅降价的后果，如果没有国家“交付”，贪婪的恒大低价买家，可能真的没有办法。

　　事实上，恒大的土地储备，很难支持他的降价促销，三、四级城市土地相对便宜，但位置相对偏好，一、二级城市地理位置好，但价格很贵，恒大土地储备，大部分土地在一、二线城市，三、四级城市土地储备较少，资产估值较低，导致恒大价格牺牲利润，早期牺牲利润需要土地增值来补充，房价上涨需要补充。一旦房价下跌，只会陷入亏损僵局。即使银行继续向恒大借钱，也很难弥补巨大的亏损缺口。

　　现在不仅融资收紧，恒大从银行贷款渠道几乎切断，二手住房市场也迎来了“春天”，特别是在100多个城市抵押贷款政策下，房价上涨基本上没有机会，加上一线和二线城市是国家推广“经济适用房租赁”重点城市，这些城市房价上涨空间将难以达到2016-2019年，恒大土地储备，事实上，从经营实现的角度来看，资不抵债。

　　在作者看来，恒大债权人之前买恒大房子，利益将是底部，毕竟，保护住房是民生问题，国家不会开玩笑，恒大破产前，开发财产需要达到交付状态，允许恒大破产，但借给银行债权人，可能只能申请拍卖恒大私有资产收回部分欠款或贷款。

　　恒大在保交楼完工前不会破产

　　根据天眼查数据，恒大房地产集团(深圳)有限公司、深安总建设集团有限公司在恒大碧波华府房地产有限公司的股权数额分别冻结20亿元、4.29亿元，冻结期为2026年7月(3年)。

　　巧合的是，恒大房地产集团Xi安有限公司被列入被执行人后，总执行额超过1亿元。因此，公司已向Xi安中级人民发展提交破产申请。但法院表示，恒大Xi安分公司尚未正式立案，申请人已撤回申请。

　　一是股权被冻结3年，二是申请破产并主动撤回。事实上，这两者都解释了一个共同的问题：恒大的股权在建设项目交付前不能随意转让和质押，因此很难申请破产。

　　根据《企业破产法》的有关规定，烂尾楼也可以破产，说明恒大申请破产符合有关规定。但到目前为止，还没有恒大子公司成功破产。根本原因是国家对烂尾楼的判决有了新的“规定”：

　　2023年2月14日，最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起生效:商品房消费者在房屋无法交付且无实际交付可能的情况下，要求价款返还优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权等债权的，人民法院应当予以支持。

　　不难理解，如果恒大的房子不能交付给买家，即使恒大申请破产，优先偿还债务是买家，其次是项目、材料、抵押贷款，相当于买家是恒大必须优先偿还债务的债权人，对于其他债权人（主要是银行），显然交付房子比退款更容易，损失更小，所以债权人基本上不允许恒大申请破产，也就是说，在恒大所有预售房地产交付之前，破产的可能性几乎为零。

　　总结最后梳理一下，从恒大推广卖房开始，其实已经准备好套现离场，修社区大门就开始收钱了。可见恒大对资金回笼的迫切需求，恒大分散资金投资足球、汽车、大健康等行业。事实上，恒大已经准备好破产。

　　幸运的是，国家已经认识到恒大“经营”背后的目的，及时出台“三红线政策”，避免房地产“灰犀牛”硬着陆，然后加快“租购”，弥补房地产市场的不足，最后从修订法律法规的角度保护未完成房地产业主的利益。在我们了解了恒大的“经营”后，这一系列稳定房地产市场的政策突然意识到，国家稳定房地产市场是明智的。