时间的转折点总是突然的。

　　当郑州、佛山、无锡、苏州、合肥等众多强二线城市陆续加入调控放宽的行列时，我们有理由相信：

　　“房住不炒”按下暂停键，新一轮房地产市场周期强势开启。

　　但我们也必须承认，这个周期是历史上最难启动的，也是最不确定的。

　　许多人喜欢将今天与2015年进行比较。

　　它们确实非常相似：它们都先后降低抵押贷款利率、放松限购和刺激购房者。

　　但大约七年前，市场的基本逻辑根本不同。

　　房地产市场走势如何？买房子还是卖房子？无论我们是否踩到了财富机会，我们都需要找到潮起潮落的真正“潜力”，以了解整体情况。

　　

　　1个

　　潮起潮落

　　2015年标志着最后一次大浪潮的开始，被业界视为房地产史研究的重要典范。

　　今天有必要带大家回到那个动荡的年代。

　　首先，住房和城乡建设部在2014年表示，千方百计“去库存”，引导各地少建保障性住房，以购买存量房替代公租房和安置房来承载。

　　紧接着，2014年9月30日，第一批贷款的最低利率优惠30%；在限购城市，首套房贷首付比例为20%，二套房贷首付比例为30%。

　　2015年2月，国家开始多次降准降息，各大城市陆续取消限购限贷。

　　2015年3月30日，免征增值税的期限从5年放宽至2年。

　　2015年末，中央多次召开会议，不断聚焦去库存、释放购买力，启动货币化棚改。

　　彼时，全国房地产市场火爆，有人欣喜，有人感叹。

　　上一轮刺激政策被分解为连续六轮政策强化：一二线城市在限购、降准、降息放开后开始上涨，三四线城市在降准后开始上涨。开始货币化，进行三沙改造。

　　此后，全国房地产市场存量从历史最高水平迅速回落，人民群众在提供生活必需品的同时，也利用巨大的购买力降低了地方影响力。

　　最初的想法非常好：以时间换空间，着力解决一波地方债，让城市重回正轨，然后每天努力学习，找到自己的产业支柱，逐市逐业，最终摆脱困境。房地产经济。

　　

　　理想很丰满，现实很渺茫。

　　将全国GDP增长趋势大图铺开后发现，除排名靠前的一二线城市外，大部分三四线城市都处于“停滞”状态是。"，尤其是北方城市。

　　比如内蒙古省会（省会）呼和浩特，2015年GDP增速为83%，此后一直下滑，连续多年落后于全国。下降到02%。

　　疫情已经连续三年持续，经济基本处于崩溃状态。街上的店铺陆续关门。原来学生，现在连中年人都留不住。用完。

　　呼和浩特只是冰山一角。全国大部分地级市和城镇在疫情的三年考验中举步维艰。疲软的经济无法应对高房价。

　　房地产市场盈利效应不复存在，购买力停滞不前，但房地产开发步入正轨，无形中积累了大量存量。

　　2个

　　刺激的游戏

　　国家统计局数据显示，2022年4月末，全国商品房待售面积52亿平方米，再次攀升至历史最高水平。

　　这些数据比七年前还要夸张。

　　因为2015年全国城镇居民人均居住面积为33平方米，2021年为398平方米。

　　“这意味着全国的城市人口完全可以居住，但还有5亿多平方英尺的住房。这就像让小学生潜入NBA，难度可想而知。”

　　房子卖不出去，开发商现金流紧张，拿地当然不可能，土地融资迅速下滑。

　　比如去年底，长春推出12块土地，仅售出3块，未售出率高达75%；秦皇岛31块挂牌地块仅售出10块，未售出率高达67%；所有包裹都未售出

　　从去年下半年开始，我们就遇到了一个尴尬的画面：

　　市政没钱，开发商没钱，老百姓没钱，钱去哪了？

　　在这样的情况下，今年疫情再次反弹，地方防疫不得不输出大量财力。

　　日前，东吴证券做了一番研究，做了一个测算。

　　截至4月30日，全国29个省级行政区的123个城市受到疫情影响，其中4月份宣布封城的城市人口达到18亿，占总人口的13%。

　　如果假设未来每个月全国涉疫人口都保持这个比例，常态化核酸检测需要这些城市居民使用核酸48小时，按照34元/人的价格计算多人混检，全国一个月核酸检测支出将达100亿元

　　

　　100亿是什么概念，记得葛优在电影里说过，要3年才能数完钱。

　　抗疫抽血来得太快了。这期间，连江浙两地的豪门都承受不起。他们放宽限购令，刺激房地产市场寻求资金支持。

　　“高库存疫”，两大不利因素将城市逼到墙角，三四线城市比2015年更加挣扎。

　　这段时间多地的救市表明，一二线城市也可以通过放宽限购、放宽借贷等方式做文章，也有足够的资本来转移人才。

　　至于三四线，只能不断降低买房成本，没有用。

　　房贷利率降至46%，为历年最低；首付降到20%，甚至鼓励零首付买车；契税补助、增值税豁免，甚至是自掏腰包买房的补助。

　　这是一款没有下限的精彩游戏。

　　但是人们会买账吗？

　　3个

　　事情是不同的

　　当我们研究2015年时，市场有几个明显的特征：

　　1、需求旺盛

　　2、人人都有“房价涨了”的信念

　　3、口袋里有钱（低杠杆居民和高储蓄率）

　　我们来看看今年的行情：

　　1、大部分城市的房子够住。不管在市区，没有人有1-2套房子。

　　2、人们心中“房价永远上涨”的信念已经崩塌。炒房第一大城深圳的房价被冻结，在很多三四线城市，甚至郑州、青岛、沉阳、天津等二线城市，近年来房价大幅下跌年。

　　3、上一波大浪潮，很多家庭背负着杠杆，但是工资收入这几年并没有增加，反而是疫情让收入充满了不确定性，打压了购买力。

　　七年来，需求、预期和购买力这三个最重要的因素大幅下降。从这个角度来看，无论刺激多么疯狂，都很难产生任何效果。

　　打破它的方法只有一个，那就是重新开始大范围的“粮仓货币化改革”，强行制造一轮质疑，但结果也很简单——

　　1990年的日本向我们招手。

　　下一轮救市过后，市场将发生重大变化：

　　小城镇失电速度将明显加快。

　　一方面，供应无法消化，萎靡不振的经济无法提振，就业岗位不断萎缩。“树去死，人去活”，人们将很快加速涌入稍强的大城市大门，年龄层将从年轻人逐渐扩大到中青年。

　　一线城市门槛太高，二线城市人口涌入会产生井喷效应。

　　现在的趋势是，湖北人都去武汉，四川人都去成都重庆，陕西人都想去西安，湖南人都去长沙。

　　现在，在很多城市，都存在父母卖房给孩子买大城市房子的现象，这是人们在财富流动下不得不做出的选择。

　　另一方面，存量难以消化，房地产市场的盈利效应已经结束，为避免通胀，三四线中产阶级将集中资产向一二线城市转移。

　　最近很明显，三四线城市的顾问越来越多，不是为了买房，而是为了卖房拿回钱。

　　比如苏州刚刚放低了买房门槛，听当地朋友说当地很多新楼盘都在准备涨价，因为每天都会收到大量外地客户的预购房源。目前，咨询积极性较高的城市有珠海、重庆、燕郊、成都。

　　过去城市间的马太效应是政策引导和人口流动造成的，现在和未来更多是财富流动。

　　4个

　　城市的回归

　　其实，今天所说的趋势，早在5年前就已公布。

　　现在一步一步看，我什至没有因为预测正确而松了一口气，更多的是郁闷。

　　城市发展应该建立在共同繁荣和共生的基础上，而不是一方赢另一方输的零和效应。

　　毕竟，如果我们放大全局，我们正处于百年一遇的历史变革之中。中国正在努力“登顶”。过去之后，可以重现盛世，如果不能，那就是一片狼藉。

　　目前，如果只需要几个城市群、几个大城市来支撑经济轮转，很容易出现问题，比如上海的浪潮，给长三角造成了难以想象的经济损失。

　　但无奈，没有人只是历史的牺牲品。

　　自我发展，齐家经营，国土和平，世界和平，老百姓可以做好第二步，挣钱让家人过得舒心。

　　经过七年的轮回，我所坚持的“秩序原则”终于得到了证实。

　　老子说：“人法地，地法天，天法道，道法自然”。

　　每个人都在自己的位置上，在自己的时间里。每个人、每个城市最终都会回归到自己的位置，这也可以看作是价值回归的原则。

　　在上一个房地产市场大周期中，各个城市的房价都在猛涨，房子变成了金融游戏。

　　市政当局、开发商、经纪人、炒房者都是盲目操作，不顾实际，胆大者淘汰胆小者，只要不计后果地干活就能赚钱。

　　而当经济动能减弱，泡沫消失，一切回归现实，每个人都可以低头寻找自己的位置。

　　房地产的下半场是“各城各归其位”。

　　产业和人口能匹配房价，底层是实体经济今年刺激计划失败后，支撑将越来越稳固，三四线城市的船舶将陷入无底泥潭。

　　普通人如何理解房地产的财富机遇？

　　只能说，三四层把自己家以外的房子都卖了，趁着一二层开盘的时间，转移资产，变负债为资产。