这是张九译第四篇原创房产文章，公众号首发，盗版必究

　　前言：这几年房住不炒深入人心，房住不炒为的就是打压虚高的房价，过去20年房价从2000元的均价涨到现在的万元均价，其中除了刚需自住，大型公司上市企业、炒房客、房产中介、投资客共同抬高了房价，自从房住不炒以后，房价得到了有效的控制，没有像2017年到2018年那样疯狂地上涨，很多购房者持币观望，盼望有一天能够买得起房子，有一个自己的容身之所，可是现在却出现了限跌令，这又是为什么呢？房子不让上涨也不让下跌了？

　　

　　想要搞清楚这个问题，我们来看看过去20年间房价是怎样上涨的。

　　1998年中国房地产市场进行改革，打破了住房分配制度，住房被商品化，按揭贷款第一次出现，老百姓只需要很少的首付就能够买到一套属于自己的房子，这个时候的房子只有居住属性还没有金融属性，农村人进城加上城市改善型住房共同构成了当时楼市的需求。我们再往上看，除了购房者本身，开发商拿地是需要缴税的。这就增加了地方财政收入，当时的城市化率很低，2000年的时候我国的城镇化率仅为36%，随后的2003年房价第一次进入下跌模式，这主要是受非典疫情的影响，之后的2004年，金融行业来了一次放水来刺激楼市，降低首付比例，利率打折来刺激楼市的交易，从这个时候起，房子的金融属性慢慢地强了起来，在2008年，中国的房价经历了第二次下跌，2008年全球金融危机，各行各业都受到了严重的波及，经济下滑，在2009年的时候，金融行业进行了第二次放水，这个时候学区房的概念被炒了起来，民间的炒房团队也起来了。而房产中介这个时候挣差价的时代也来临了，这主要是当时网络不发达，信息传递不及时，而民众买房得知消息的源头也很少，房价在这个时候也快速上涨，直到2012年

　　2012年到2016年上半年这四年多的时候，中国的整个楼市出现稳定的状态，多地的房价停滞不前，直到2016年下半年，受一二线城市限购的影响加上去库存的影响，整个楼市的房价开始翻倍地增长，很多三四线城市的房价也就是在这个时候涨上来的，从以前均价4000多直接上涨到万元以上，全民开始炒房，房子的金融属性在那两年开始无限放大。

　　同样也是在这一年国家放开了二胎计划，需求量进一步的上升，整个2016年下半年到2018年的七月份，两三年的时间全国的房价正式进入万元时代。这就是中国20年来房价上涨的过程。

　　

　　在2021年前8个月份，房产调控多达450次，从2020年年底开始给开发商三道红线，给银行两道红线，再到打击炒学区房，严查首付贷、经营贷违规流入楼市、棚改变旧改、出具二手房官方指导价、严查假离婚、提高新房二手房上市交易的年限等。多项举措同时调控房地产市场。

　　很多人现在很纠结，纠结的是不知道什么时候下手买房子，因为按照这个调控力度下去，未来房价可能会变成白菜价，加上今年还要加大保障性住房和租赁市场，很多人持币观望，可是在今年八月份的时候，楼市却传出来限跌令。

　　8月9号，湖南省岳阳市出台了限跌令，要求新建住宅在登记备案价格时，实际销售的价格不能超过备案价格，也不能低于备案价格15%，否则不能进行预售合同的登记。此后包括昆明、惠州、唐山、江阴等地相继出台限跌令。

　　为什么在这个节骨眼上要出台限跌令？因为房价过快上涨影响是巨大的，同样房价跌到谷底也会出现严重的后果，不得不出限跌令。

　　我们知道去年年底给开发商设置了三道红线，其中有一条就提到负债率不能够超过100%，要知道房产行业是一个高杠杆的行业，负债越多烂尾楼的风险就会加大，而在今年楼市的越调控并没有停止，开发商的日子越来越难过，但又不想放弃楼市这么大的利润，怎么办？只能够降价促销快速回笼资金。

　　但这样做有两个坏处。

　　一、严重扰乱市场，当一个楼盘出现打折促销的时候，以前高价接盘的业主心里肯定不满意，这就会产生严重的房产纠纷，之前某楼盘一夜之间降价80万。换来的是老业主怒砸售楼处。

　　二、乱降价只会加剧开发商和业主之间的矛盾，同一个城市、同一个区域内肯定有很多开发商在售卖房屋，如果一个楼盘开始打五折卖房，那么其他开发商的日子也不好过，也只能跟着降价，不然别说回笼资金了，可能售楼处都没有人光顾，但这样的房产市场反而更没有人愿意去买房子，即使有资金也会持币观望，因为买房的心理就是买涨不买跌。

　　出台限跌令的目的并不是针对老百姓。

　　对于房价的上涨调控以及房价下跌的调控，都是为了楼市健康平稳发展。

　　当前国家经济需要转型，过去20年房地产市场已经完成了历史使命，增长了经济，但是经济的背后是高房价。在去年提出了经济内循环，内循环的前提就是老百姓要有钱，而之前的楼市房价高就是因为大量的钱进入房地产，想一想买了一个房子要当20年到30年的房奴，每个月的工资都拿去还贷款了，没有多余的钱进行消费，如何才能够进行内循环呢？

　　房价过高大家买不起房，严重影响经济，房价过低，坏账真多，烂尾楼增多，同样也不利于经济发展，只有让房价回归的理性的状态，老百姓都有钱了，才会真正的内循环，提升经济。

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