中国的房地产是一个杠杆率高、周转率高、负债高的行业。只要房地产市场出现一点问题，就会把一个国家拖入万劫不复的深渊。

　　现在，他认为这条路已经结束了。他说，中国的房地产业应该做两件事，一件是降低房价，另一件是结束土地财政的好日子。

　　朱中一的观点其实并不少见。近几年来，很多人都在说房价会下跌，但往往总是雷声大雨点小。

　　中国房地产市场能下跌吗？这是一个值得讨论的问题。

　　今天，让我们来谈谈这个话题。

　　一、房地产行业现状如何？

　　为什么房地产行业会出现高杠杆、高负债？

　　三、土地财政与房地产行业是否存在因果关系？

　　一、房地产行业现状

　　首先，从规模上看，中国房地产业在过去几十年里一直在快速增长。根据国家统计局发布的数据，2017年中国房地产开发企业数量达到4.97万家，当年全国商品房销售面积达到18.23亿平方米。

　　其次，从行业格局来看，我国房地产行业前十大企业的销售额已超过4万亿元，前50强房地产企业的销售额已达到7.8万亿元。此外，在此过程中，碧桂园、恒大等100亿元企业也出现在房地产行业。

　　然而，随着这些公司的不断发展，我们也必须注意到，中国十大房地产行业的销售额在整个房地产市场中占有不到5%的份额。

　　最后，从房价来看，中国的房价在过去30年里一直在上涨。自20世纪90年代末以来，中国城市居民的住房拥有率开始上升。到2016年底，全国城市居民的平均家庭住房已达到1.5套。

　　虽然从短期来看，房价上涨对整个经济环境和房地产行业都不是一件好事，但从长远来看，中国房地产行业已成为中国经济发展的重要支柱产业。

　　正因为如此，许多人说房价会下跌。但从目前的情况来看，房价仍然很强劲。除了房价，房地产行业还有另外两个问题：

　　首先，地价很贵。在过去的几十年里，中国的土地价格一直在上涨。例如，北京、上海、深圳等一线城市的地价上涨了100%以上；武汉、南京等二线城市的地价也涨了40%以上；在三四线城市，一般超过50%。

　　第二是昂贵的融资。由于房地产行业杠杆率高（杠杆率高的优点是可以用少量资金撬动大量资金），房地产企业也容易出现资金链断裂等问题。

　　目前，我国房地产行业已经进入了一个非常危险的阶段：在这个阶段，房地产企业、地方政府和居民都出现了非常严重的问题。

　　一是房地产企业：近十年来，房地产企业数量不断增加，规模不断扩大，融资成本居高不下；

　　二是地方政府：近十年来，地方政府财政收入大幅增加，土地出让金也在上涨；

　　最后，居民：在过去的十年里，房价上涨，居民财富积累，房地产贷款规模迅速增加。

　　所以问题来了：为什么房地产行业会出现如此严重的问题？我们应该如何解决这些问题？

　　二、为什么房地产行业会出现高杠杆、高负债？

　　事实上，如果我们从长远来看，我们会发现中国房地产行业的高杠杆率和高负债迟早会发生。

　　我们可以看到，在过去的30年里，中国的房价确实一轮又一轮地上涨。然而，房子是用来生活的，而不是用来投机的。在世界上，没有一个国家能够在短短30年内将房价上涨到天空。

　　我们可以想象，如果房子完全由市场决定，房价会有多疯狂。

　　根据经济学中的供求理论，一旦房地产市场供过于求，房价就会下跌；相反，如果供过于求，房价就会上涨。但现实恰恰相反：供过于求，供不应求。

　　因此，房地产行业杠杆率高、负债高的主要原因是我国土地制度和金融制度存在严重问题。

　　土地制度问题

　　中国的土地制度存在两个非常大的问题：一是土地租赁，二是土地出让。众所周知，土地租赁是国家垄断的，而地方政府通过出让土地获得收入。虽然我们可以通过“招标、拍卖、挂牌”等方式限制开发商征地，但我们不能从根本上解决这个问题。

　　众所周知，我们目前的土地制度是：房地产开发企业取得开发用地后，只能在两年内开工建设，项目必须在两年内完成销售。因此，为了让项目尽快回笼资金开工建设，开发商不得不借钱买地。如果这些购买的土地不能立即开工建设或出售，开发商必须依靠银行贷款偿还债务。

　　这样，事实上，我们可以理解为什么许多房地产开发商现在会有高负债的问题。因为他们不能卖掉房子，所以他们只能借钱来营业。正是因为他们不能卖掉房子，他们才会借钱买地，并以土地作为抵押贷款向银行借钱来偿还银行贷款。

　　因此，当整个市场的资本链无法周转时，开发商只能选择以土地为抵押贷款偿还银行债务。一旦开发商开始以土地为抵押贷款偿还银行债务，就离崩溃不远了。

　　金融体制问题

　　银行的大量信贷不是因为需求，而是因为需求。贷款是为了赚钱，为了满足金融机构的利润需求，银行必须向企业和个人发放贷款，从而形成这种恶性循环。如果金融机构能够按照市场化的原则运作，就不会有高负债的问题。

　　然而，中国的金融体系不允许以市场为导向的运作，最典型的案例是当年的房地产泡沫。在当时的背景下，银行愿意向企业和个人贷款，以考虑资本安全和盈利能力。企业和个人也愿意拿出闲置的资金来借钱。

　　然而，随着房地产泡沫的增加，金融机构也发现了风险。因此，1999年初，国家发布了《商业银行住房抵押贷款管理办法》（以下简称《管理办法》），禁止商业银行为个人住房贷款提供担保或抵押。从这个意义上说，《管理办法》是一个“魔咒”。

　　三、土地财政与房地产行业有因果关系吗？

　　中国房地产市场的问题是土地财政还是房地产市场？这实际上是一个难以回答的问题。土地财政是由中国独特的土地制度和财政制度造成的，而房地产市场是由中国经济的发展模式和消费结构造成的。

　　这两个行业之间没有不可避免的联系。如果你相信“房价上涨，土地上涨；土地上涨，土地价格上涨”，那么你也会相信房价和土地价格之间存在因果关系。然而，这种说法是站不住脚的。

　　我们可以想象，如果房价上涨真的与地价上涨有因果关系，那么这意味着在地价上涨后，房价将不可避免地上涨。但现实是，我们并没有看到土地价格和房价之间的因果关系。在中国的许多地方，房价上涨不是因为房价上涨，而是因为房价上涨导致房价上涨。