这是张九译原创的第六篇房产文章，公众号首发，盗版必究！

　　前言：不知道最近大家有没有看新闻，青岛某楼盘的开发商和业主闹起了矛盾，业主要维权，原因出在于公摊面积上，开发商当初开盘时承诺公摊面积控制在31%以内，意思就是100平的房子公摊面积最多只有31平方，实用面积是69平方，但到了实际交房的时候业主经过测量才发现，实际公摊面积可能超过46%，也就是说买了一个100平的房子实用面积只有54平，花了几百万买的房子实际上只有一半能使用，放在哪个业主身上都会生气。

　　为什么高层的公摊面积这么大呢？

　　想搞清楚问题就要追根溯源，我们要了解三个问题

　　公摊面积是怎么产生的

　　各种类型的房屋公摊标准是什么

　　公摊面积未来会不会取消

　　什么是公摊面积呢？

　　公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

　　公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　一、公摊面积是怎么产生的？

　　1952年之前，香港的房子都是按栋出售的，你要买只能买一栋一起买，想买房基本就是有钱人的游戏，普通老百姓只能租房子住，但如此一来，开发商利润就很少而且回本特别慢，这个时候有个人就提出了一个想法，既然按照一栋楼来买非常吃力，普通人也买不起，那么我们就分层卖，一栋楼可能有十多层，我们找十几个人来一层一层地买下来，这样大家都省钱了，他就是国际宏星投资集团的吴多泰。

　　此方案提出以后果然房子好卖多了，但是还是有大部分人买不起房子，毕竟一次要花这么多钱，这个时候另外一个人出现了，对吴多泰的模式进行了第二次改革，这个人就是大名鼎鼎的霍英东。

　　当时霍英东在油麻地刚刚拿了一块地要进行开发，想要快速地把房子卖出去。看到了吴多泰的方法很可行，于是在这个方法的基础上进行了改革，在一层一层卖的基础上，把一层均分成若干个房间单独出售，这就是我们现在一户一户卖的模式，在工地开工前就向大众进行预售，这就是我们现在看到的预售合同制度，而且还支持分期付款，只需要交10%到30%的首付就能预定房子。剩下的进行银行贷款，这就是我们现在常见的按揭贷款模式。

　　因为楼体进行了分割，所以又发明了售楼说明书，也就是咱们今天见到了户型图。

　　但是这样一来就产生了一个弊端，每一层均分来卖，但是有楼梯、有设备、有电梯会产生额外的面积，怎么办呢？霍英东灵机一动，把这些面积都平均地算到每一个购房者的身上，并且写进房产证上，这样即使这些地方不能够单独拥有，但却有产权显示，公摊面积就此诞生。

　　此后，随着李嘉诚的香港长实系的崛起，迅速将公摊这个模式普及到了香港各地。1978年之后，卖楼花、公摊面积这个玩法慢慢地刮进了中国大陆，深刻地影响了中国大陆近40多年。直到今天我们买房仍然有公摊面积。

　　二、各种类型的房屋公摊面积的标准。

　　目前市面上的住宅类型分为多层房屋、小高层房屋、高层房屋等，这也是主流的房产交易类型了，其中多层是以七层为主，不带电梯，多为一梯两户，这样的公摊面积是很小的，一般只有5%-10%，小高层是指11层的房屋，这种房子带电梯，通常也能做到一梯两户，公摊范围大概在10%-20%，高层住宅指的是18层以上的房屋，一般现在市面上卖的主流产品以32层为主，公摊面积在20%-30%。

　　但往往公摊面积最模糊的地方也是出现在高层，因为高层一般一梯多户或者是两梯四户。公摊面积本身就大，如果开发商再稍微动点歪心思，那么购房者的钱就这样白白流进了开发商的口袋，我之前给大家科普过开发商是如何在公摊面积上做文章的，不然也不会出现到最后办证的时候多退少补，房子的标准就在那里，公摊谁也不可能专门去测量，所以开发商卖房子的时候说的公摊小，实际上很大，预估计每户的公摊都能够差一到两平方，按照现在的高房价，每平方开发商至少多赚购房者三到五万块钱，到了办证多退少补的时候的，一般情况下都是业主掏钱补缴面积差价，而没有开发商退钱的，实际上在这个过程中开发商又在中间赚了每个购房者三到五万块钱。也就是说一套房子经过两次折腾，购房者不明不白的就多花了十多万，更别说大城市了。

　　

　　三、公摊面积未来会不会取消？

　　其实这个提案说了很久了，主要公摊面积太坑了，很多人买了高层，公摊面积超过了30%，花了那么多钱，买的全是不实用的面积，2019年，住建部发布了《 住宅项目规范(征求意见稿)》中提到，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

　　很多人担心一个问题，公摊面积一旦取消，房价可能会上涨，因为过去建房公摊面积是由业主来承担费用，但是取消了公摊面积，该有的公摊面积仍然要建设，而这个钱全部转移到开发商的身上，开发商的成本增加了，房价就该提升了，很多人宁愿现在多花这个冤枉钱也不愿意以后多花钱，其实这个大可不必担心，目前房产市场调控得很厉害，假如有一天真的取消了公摊面积，为了应对开发商涨价，相关部门肯定会给出相应的政策，比如现在二手房都出来官方指导价了，还有什么不可能？

　　结语：公摊面积确实挺影响居住体验的，希望有一天能够全面取消公摊面积。

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